수박의 코칭. 정부는 명절을 기점으로 물가 변동정책을 시작한다.

물가가 오르면 물가를 잡기 위해 금리가 오르고 금리가 오르게 된다.

수박의 코칭. M&A를 보면 어느 시장이 커질지 예상이 된다.

향후 온라인시장은 더 커질 것으로 예상된다.

수박의 코칭. 대기업의 현금유동성은 크다

대기업에 납품하는 기업의 현금유동성도 크다. 현금유동이 큰 만큼 깐깐한 요구사항도 만족시켜야 살아남을 수 있다.

경제사회가 발달할수록 대기업의 현금 보유는 가속도가 붙는다.

하지만 대기업은 국민들이 알만한 이렇다할 큰 투자는 하지 않는 듯 하다. 확실한 먹거리에만 투자가 이뤄지기 때문일 것이다. 

수박의 코칭. 삼성전자가 플랫폼 시장을 장악하려고 시도한다.

인터넷 플랫폼의 거대한 공룡인 구글처럼 전자제품에 와이파이를 달아 서로 연동하고 정보를 통신할 수 있도록 한다는 계획이다.

누가 어떤 물품이 필요한지 이제 사전 수요조사가 되고 이를 기반으로한 물품 제안이 될것이다.

향후 물품제안에 참여할 기업은 삼성 플렛폼에 광고든 이떤 수수료를 내야 할 것으로 보인다.

수박의 코칭. 우크라이나 와 러시아 전쟁 등 유가가 상승했다. 

전쟁 소식이 들리면 원유를 투자하면 돈을 벌 수 있을까?   뉴스에 보도 되기 전에 전쟁 예감을 잡는 다면 가능성 있다.

하지만 민간인이 군사외교정보를 알기란 어려운 일아다. 그럼 전쟁 뉴스가 보도된 후 유가펀드를 산다면 수익이 날까?

2월24일 전쟁이 시작됐다.  아래 그림에서 노란색 부분이다.

전쟁 발발 후 국제 원유가격은 급등했다.

수익을 보고 바로 판 사람은 수익을 얻을 수 있었다.

하지만 이후 횡보를 하고 있다.  원유는 전쟁 발발 전에 사서 수익을 보고 바로 나와야 하는 시장이다.

정부는 세금정책을 통해 기름 값 하락을 유도했으나 미미한 실정이다.

수박의 코칭. 태풍이 온다.

태풍이 오면 물난리가 나고 토사피해, 침수피해, 복구, 생필품지원등이 시작된다.

어디로 돈이 이동되는지 흐름을 읽어야 한다.

태풍이 온다고 해서 반드시 우상승하는 비례성을 보이는 주식은 없다.   있다해도 이벤트성이다.

하지만 한가지 확실한 것은 있다.   전에 소개했듯이 이 점을 주목하고 사두는 것은 괜찮은 방법이다.

수박의 코칭. 롯데의 움직임을 통해 부동산을 본다

롯데는 기업을 확장시킬 때 반드시 보는 것이 인구다.

수도권 역 주변에는 롯데백화점이나 롯데마트가 있다는 것은 다들 알 것이다.

롯데는 제조 유통기업이기 때문에 사람들이 몰리는 곳 중심으로 사업지를 확장한다.

베트남은 젊은 인구가 많은 나라다. 많은 기업들이 베트남에 진출했고 외국투자자본이 베트남에 몰려 들었다.

그 돈을 소비할 시장에 롯데가 본격적으로 들어가고 있는 것이다.

그 곳이 부동산 가격이 상승할 것은 당연하다.

수박의 코칭. 뉴스는 자극적인 과대광고와 비슷하다.

그래야만 시청자가 혹이심에 한번이라도 누르는 경우가 더 생긴다.

부동산이 가격이 떨어졌다는 건 사실이다.  하지만 얼마가 떨어졌냐 그리고계속 떨어지고 있는지 방향성이 중요하다.

몇 백만원 떨어 지는 건 부동산 활황기에도 네고만 성사되면 되는 일이기 때문에 그리 큰 일은 아니다.

신규 매물이 없어서 일 수도 있고 급매물 위주로 거래되고 있어서 일 수도 있다.

그러면 무엇을 보고 알 수 있을까?

그렇다. 항상 강조했듯 우리가 배운 관찰법을 통해 꾸준히 관찰해야 한다.

비단 하나의 아파트를 놓고 본 것이지만 아직 하락을 이야기 하기엔 시기상조다.

수박의 코칭. 돈의 량이 풍부해지면 물가는 오른다.

물가가 오르면 인건비도 오른다.  이전 정부에서는 소득주도의 성장과 복지증진에 비용을 과감히 썼다.

많은 돈이 풀렸고 풀인 돈이 사람의 손에 들어갔고 먹고살만큼 이상 벌린 돈은 부동산 투자로 향했다.

부동산 가격은 올랐고 쫒아 가려는 영끌도 많았다.

이제 물가와 인건비 증가로 신규아파트 가격은 높아질 수 밖에 없다.

돈의 량을 증가시키는 정책이 나온다면 부동산에 투자하는 것은 바람직 하다.

반대로 돈의 량을 감소시키는 정책이 나온다면 예를 들면 금리의 상승, 이런 경우 부동산 투자가 바람직 할까?

이 경우는 국지적 분석을 해야 한다.  오를 곳은 오르기 때문이다.  그리고 하향이 우상향으로 바뀌면 더 오르게 된다.

직장인 여러분의 꿈 내 집 마련

내 집 마련을 위해선 자금이 부족하다면 주택담보대출을 받아야 하는데요

주택담보대출을 받기 위해 주택담보대출계산기를 쓰기 전에 할 일이 있습니다.

이 곳이 규제지역 인지 비규제지역인지를 확인해야 한다는 것이죠

그런데 블로그에서 규제지역, 비규제지역을 검색하면 규제지역이 어떤 의미인지를 설명하는 글은 많은데 그래서 어디가 규제지역이고 어디가 비규제지역인지를 알려 주는 곳은 드물더라고요

국토교통부홈페이지에서 확인하라는 원시적인 글이 있는 곳도 있는데 공지사항에 수두룩하게 쌓여 있는 문서 중 규제지역과 비규제지역이 명시된 글을 찾기란 보통의 노동력으론 힘든 방법입니다.

그래서 쉬운 방법을 알려 드릴께요

규제지역과 비규제지역을 정리해서 클릭만 하면 정보를 얻을 수 있는 곳이 있거든요

물론 무료로 말이에요

1,호갱노노 사이트로 이동합니다.

2.호갱노노 화면의 오른쪽을 보세요, 규제라는 글씨가 있습니다.  그걸 클릭하세요

3.아래처럼 정보를 확인 할 수 있습니다

왜 투기지역과 조정대상지역이 중요하냐면 대출에 대한 제한도 있지만 양도세나 종합부동산세에도 영향을 주기 때문이에요

어떤 영향을 주는지는 다음에 좀 더 자세히 알려 드릴께요

오늘의 주제는 규제지역, 비규제지역 확인 방법이니까요

투기지역으로 서울시와 세종시가 포함되었어요

서울시가 투기지역으로 묶이면 곙계선 지역인 성남, 하남, 구리, 광명시, 과천은 함께 투기지역으로 묶을 줄 알았는데 조정대상지역으로 여지를 남겼네요

세종시에도 뭔가 애매한 단서를 붙였는데 도시개발지역 외의 토지는 투기지역이 아니다라고 했어요

하지만 조정대상지역에 서울, 경기 전지역이라 되어 있네요

간단하게 정리하면 서울과 광역시, 거점도시가 규제지역이고 그 중 일부 빠진 지역이 있습니다.

이 부분도 따로 빼서 정리해볼께요

그럼 어느 지역에 내 보금자리를 만들면 될지 결정하기 쉬워질거에요

김주무관은 집 값이 왜 이렇게 올랐다고 생각하나?

그거야 서울에 직장이 몰려 있으니 직장과 가까운 곳에서 거주하고 싶은 수요가 많아서 아닐까요?

그렇다면 강남과 을지로, 마포만 올라야 하는데 서울 전지역이 올랐지 않나

그야 부동산은 가격이 정해져 있는게 아니라서 다른 곳과 비교해서 가격을 정하기 때문에 동반상승한거 아닐까요?

강남이 10억이면 가까운 곳은 9억정도는 받아야해 하면서 집주인들이 매도가를 올리는 현상 말이죠

그렇지 부동산은 가격을 비교하면서 오르게되지

그래서  우린 강남 집 값만 잡으면 부동산 가격이 안정될 줄로 알았던거야

강남 집 값이 안오르면 다른 지역 부동산 가격도 안 오를거라 생각했던거지

그런데 강남을 누르니까 옆 지역이 강남 가까히 올랐단 말야, 그래서

서울 전지역을 누르니까 경기도 쪽이 올랐고

이어서 광역시, 지방도시까지 연쇄적으로 올랐어

그러더니 다른 지역이 이만큼 올랐는데 강남은 더 올라야 하지 않나 하면서 강남도 올랐지

그렇다고 전지역을 규제할 수는 없었잖아요

전지역을 규제했다면 지방에선 가뜩이나 경기도 안 좋은데 집구하기도 어렵다는 반발이 생길테니까요

하지만 방법은 있었네, 설득을 하기가 어려워서 못했을 뿐이야

정책이란건 누구 한명 생각대로만 움직이는게 아니거든, 여러 사람들의 이해관계가 얽히고 얽혀 나오는게 정책이란 말이지

현재 정부도 처음엔 집이 많다고 하다가 집권 후반기가 되니까 공급정책으로 바뀌지 않았나

정책이란 초반엔 당의 정책으로 가다가도 후반부엔 국민의 의견을 따라가는거야 

국민들이 원하는대로 추진했다는 면죄부를 얻을 수 있겠지

나머지 일들은 다음 정부에 넘기면 되니까 말일세

다음 정부가 넘긴 일들을 못해낸다면 국민들은 다음 정부를 무능하다고 하겠지

장관님은 이번 집값 급등원인이 뭐라고 생각하시는지요

공급을 규제한 원인이 크다고 하겠지

돈 있는 사람은 희귀하다면 돈을 더 많이 주고서라도 가지려고 하지

이제 우리나라에도 연봉 1억 이상 받는 사람이 많다지.

그들에게 집이란 또 다른 브랜드이거든

명품처럼 말이네

자네는 서울 인근에 아파트 공급을 늘리면 집 값이 안정될거라 생각되나?

이미 집 값은 올랐어, 많은 사람들이 비싼 금액을 주고 집을 구입했단 말이지

그런데 집 값을 내리려고 할까?

집 값이 오른만큼 물가도 오르고, 인건비도 오르고, 안 오르는 건 월급쟁이 월급 뿐이지

부자들은 서울 인근에 아파트 공급을 늘리든 관심이 있을까?

서울 인근에 새아파트가 고분양가로 분양되면 인근 지역 구축 아파트 가격을 높이지는 않을까?

우린 국가 소유의 공공토지에 아파트를 건축 한 다음 토지임대부 방식으로 10년 후에 완전한 소유권을 넘겨 주려고 하고 있네

처음엔 토지가격이 줄어드니까 저렴히 분양할 수 있겠지

하지만 이것도 제로썸 게임이 아닐까? 처음엔 저 분양가지만 토지 임대비로 어느 정도 토지가격을 회수할 것이고 결국 처음 분양계약할 때만 싼 가격에 공급하는 것일 뿐, 매도자는 싸게 분양받았다고 싸게 팔려고 할까? 미래 프리미엄까지 붙여 매도하려 하지 않을까?

그래서 장기 보유할 수 밖에 없는 규칙을 만들었지. 그런데 규칙이 지켜질까?

부동산 정책이 이번 정부만 해도 몇 번이나 나온지 아나?

그래 자네도 답답할거야

하지만 아무런 대책도 안 내놓는다면 국민들은 아무 일도 하지 않는 무능한 정부라 욕할걸세

그러니 뭐라도 해야하는거지. 

더불어민주당이 1가구 1주택 비과세 혜택을 9억에서 12억으로 상향하는 한편 다주택자에 대한 양도세 완화 논의를 공식화 했다고 합니다.

의원님, 주택시장이 가열 된 것은 아실 겁니다.

이제 곧 선거철 입니다.

아직 집을 소유하지 못한 사람들과 집을 여러채 소유한 사람들의 표를 고려해야 하지 않을까요

자네도 같은 생각을 하고 있었군

정책은 조여야 할 때가 있고 풀어야 할 때가 있지

초반에는 바싹 조이고 후반에는 풀어야해

지금까지 다주택자를 바싹 조였으니 풀어 줄 때가 됐다고 보는데 

그럼 다주택자 양도세를 완화 하자는 건가요?

그렇지, 서민들이 부동산 부자들을 위한 정책이라고 싫어할텐데요

아니지, 서민들을 위해서 부동산 부자들이 집을 내놓자 하자는 정책이라고 하면 되겠지

그러면 서민들도 달랠 수 있고 부자들 또한 집을 세금을 줄여 팔 수 있으니 좋고 양쪽의 표를 얻을 수 있을거야

현명하십니다.

하지만 한가지 우려되는 점이 있습니다.

부동산 부자들이 서울집은 안 팔고 지방에 집만 팔려고 내놓는다면 지방 매물만 늘어서 서울과 지방 집값 격차가 벌어 질 것이고, 지방의 반발이 생기지 않을까 우려 되는데요

모든 것을 다 잡을 수 있는 정책은 없다네

지역엔 지역 나름대로 철도나 고속도로 같은 교통망 호재를 언지 해주면 잠잠해질거야

건설계획은 막대한 비용이 들어가는데, 필요한 세금을 증액하면 오히려 반발하지 않을까요?

이미 우리는 개발계획을 다 세웠지 않았나

대중에게 이미 계획 세웠던걸 다시 알려 주는 것 뿐일세, 당장 내일부터 개발 하겠다는 것이 아니지 않나

아참, 자네도 아마 다주택자지?

이번 기회에 증여하시게

전세보증금이나 주택담보대출 같은 부채와 함께 증여 형식으로 넘기면 양도세가 줄어 들거야 

이왕이면 자네 친인척에게 부동산을 넘기는게 좋지 않겠나 하하하

그렇군요 오늘 또 한수 배웁니다.

집 값이 문재인 대령통님 취임한 이후 2배 가량 올랐습니다.

내 집 마련의 꿈을 가진 직장인 분들은 허탈할 수 밖에 없는데요

직장인이 월급 만으로 집을 사는 방법은 무엇일까요

현재 많은 직장인이 하고 있는 건 시간적 제약 때문에 저축, 주식, 부업 정도 일겁니다.

하지만 저축해서 집 값을 따라 잡는다는 것은 어불성설입니다.

만약 유명 연예인이라면 벌이들이는 근로소득 자체가 많기 때문에 가능할 수도 있지만, 집값 상승률을 뛰어 넘는 고액연봉자는 대한민국의 10% 정도 쯤 되지 않을까요?

나머지는 직장인이 아닌 사업가일 겁니다

주식은 어떨까요?

혹시 고스톱 쳐 본 경험있으신가요?

고스톱은 이론 상 계속 질 수는 없습니다.  패에 따라 이길 수도 있고 질 수도 있는거죠

그런데 조금씩 수익이 나다가 한번에 왕창 털리는 경우가 있습니다.

초단, 홍단, 청단, 고도리, 흔들고, 피박 등 악재를 동시 다발적으로 만나게 되면 엄청난 금액 손실을 입게 되는 것이죠

주식도 마찬가지 입니다. 현재는 장이 좋아 손실을 보는 확률보다 버는 확률이 높지만 경기가 바뀌어 주식에서 돈이 썰물처럼 빠져 나간다면 팔려면 근 손실을 감수해야 하는 것이죠

그래서 위험합니다.

부업은 근로소득을 높히는 대안이 될 수 있지만 개인의 체력과 노력이 뒷받침 되어야 하고 자칫하면 원래의 직업에 안 좋은 영향을 줄 수도 있는 요소입니다.

유튜브에는 성공담이 소개되어 힘과 동기를 주지만 소개되지 않은 실패담을 가진 더 많은 분들이 계시다는거 잊지 말아야 합니다.

그렇다면 직장인이 집을 사기위해 어느 정도 시간이 필요할까요?

연봉이 3천만원인 경우 25평 집값은 서울은 평균 7억, 수도권은 5억, 광역시가 아닌 지방은 2억 정도가 형성되어 있습니다.

물론 새아파트가 아닌 어느 정도 년식이 된 구축 아파트를 포함한 평균 가격대입니다.

서울에 집을 사려면 안먹고 안쓰고 20년은 넘어야 7억에 가까운 돈을 모을 수 있습니다.

여기에는 생활비를 최소화 하는 희생과 꾸준히 연봉상승한다는 가정 하에 예측한 것입니다.

20년 동안 부업, 주식 등 재테크를 통해 소득을 늘리면  7억을 버는데 걸리는 시간은 줄어들 것이고 투자 손실을 볼 경우 시간은 더 길어질 겁니다.

하지만 여기서 문제는 7억을 모았다고 집을 살 수 있는 건 아니라는 점입니다.

7억을 모으는 동안 집 값과 물가와 함께 상승할 것이기 때문입니다.

그래서 직장인이 택하는 방법은 대출을 통해 집값을 잡아 놓고 모아서 갚는 방법을 택합니다.

그러면 이때부터 집값을 갚는 노예가 됩니다.

집값은 고정되었지만 대출이자와 원금을 갚아야 하기 때문에 완전히 내집이 되기까지는 20년 + 이자금액 갚는 시간이 소요되게 됩니다.

30세에 직장생활을 시작했다면 50세가 넘어서야 집을 빚 없이 가질 수 있다는 이야기가 됩니다.

그런데 또 한가지 고려해야 할 사항은 결혼입니다.

결혼은 맞벌이로 근로수익을 두배로 늘려 내 집마련의 시간을 절반의 기간인 10년으로 줄일 수도 있습니다.

그런데 아이 양육비와 부모님 부양비 등 사회 관계 비용도 두배 이상으로 늘어나게 됩니다.

그래서 악착같이 모인다면 10년 비용 증가가 수익 증가 보다 많게 되면 50세가 넘어서도 내 집을 빚 없이 소유하는 건 어려울 수 있습니다.

6년간 341만명의 서울 시민이 주거지를 옮겼습니다.

낡고 오래된 집에 살던 주민들은 재건축에 휩쓸려 보상받고 서울을 떠나게 되고, 자금력이 충분한 사람이나 월세,전세세입자가 새집에 보금자리를 잡게 됩니다.

이제 양극화가 더 심해지는 것이죠

기존엔 세입자이더라도 서울에 집을 마련할 수 있다는 꿈을 가지며 생활을 했지만 이젠 돈이 많은 부유층이나 돈이 없이 월세로만 살 수 있는 사람들이 서울에 보금자리를 찾게 되는 것입니다.

월세로만 살 수 밖에 없는 사람들, 즉 서울에 직장을 잡은 초년생들이 많아 지는 곳이 서울입니다.

지금은 투기근절을 위해 대출도 본인소득 기준 이상으로 대출을 받기 어려운 시점이기에 집값을 잡아 놓고 집값을 갚아나가는 이전 시대와는 다른 방법으로 집을 마련해야 합니다.

시간이 지날수록 집 가격이 저렴해서 쉽게 거래가 될 수 있는 3억 이하의 허름한 집과 인프라가 좋아 모두가 선호하는 고가의 집만이 잘 거래가 될 것 같습니다.

중간 소득층이 점점 사라지는 듯한 느낌이 듭니다.

개발도 좋고 복지 늘리는 것도 좋지만 이것은 모두 직장인의 세금에서 나온다는 사실을 알아야 합니다.

세금이 늘어나면 근로소득이 줄어드는 효과가 생기기에 집을 마련하는데 걸리는 시간도 점점 늦춰지게 됩니다.   물론 세금이 늘어나면 민생고를 이유로 급여인상 요구는 거세질것이고 급여인상이 되면 그 만큼 민생물가도 동반하여 오를 것이기에 결국 금액은 올랐지만 돈의 가치가 하락하여 인상 효과는 기대하기 어려울 것입니다.

이제 직장인 여러분은 고민해야할 때입니다.

몇 십년간 돈을 아끼고 모아 집을 산 후 맞이하는 퇴직과 노후생계비 부족 문제를 걱정해야 합니다.

직장인 여러분은 집 값문제를 위해 어떤 부의 추월차선에 올라타시겠습니까

현실성 있는 부의 추월차선에 대해 고민해 보고 소개 해드리고자 합니다

대한민국 벽지 장판하면 떠오르는 곳이 을지로4가 인근에 있는 방산시장입니다

방산시장에는 많은 수의 벽지 장판 집이 있는데요

대료변을 따라 수많은 벽지 장판집이 줄지어 있습니다

방산시장 도배 가격을 알아 봤습니다.

30평 아파트 기준으로 도배 가격을 알아 봤는데요

여기서 한가지 특이한 점을 알 수 있었습니다.

아파트는 분양면적이 있고 전용면적이 있다는건 다들 아시죠

중요한 건 실제로 도배가 되는 전용면적이 중요한 것입니다.

그래서 전용면적을 이야기하면 도배 견적을 낼 때 전용면적에 해당하는 분양면적 평수를 구해서 벽지를 산출하는 모습이었습니다.

대부분이 전용면적 84를 34평으로 환산해 필요 도배지를 환산하더군요

벽지를 도배하다 보면 실수도 해서 손실되는 벽지가 있을 순 있습니다.

그런데 전용 84면 분양면적은 30평이더라도 전용면적은 25평인데 계산은 34평으로 계산하니 벽지 몇 롤 가격을 남기는 것인지 씁쓸하더군요

그렇다고 25평에 해당하는 벽지수로 계산해달라고 하면 다른데 가서 알아보세요 할 것 같은 분위기 입니다.

또 한가지 특이점을 볼 수 있었습니다.

견적을 보면서 꼼꼼히 따져 볼 수가 없는 분위기 입니다.

투입되는 도배기능인원수 조정도 안되고, 도배지 수량 산정에 의견을 달면 다른데서 알아보라고 정색하거나 설득을 하려 하는 분은 있어도 논리적으로 풀어 협상하려는 분은 없더라고요

특히 공통점은 불친절하거나 가격이 높은 곳이 블로그에서 광고 노출이 많고 저렴한 도배 집으로 소개되고 있다는 것입니다

간판에서도 도매가로 합니다. 총판입니다 써 놓은 곳도 막상 들어가서 견적가를 뽑으면 다른 곳 보다 더 비쌉니다.

그 분들은 벌 만큼 벌었기에, 고객을 잡을 노력을 보이는 곳은 없습니다.

내가 준 견적대로 하던가 아니면 다른데 알아보던가 하는 눈 빛, 행동, 말투가 있더군요

그런데 이건 어느 건축관련 영업점이나 마찬가지라 생각이 듭니다.

가격협상은 단호히 거절하는게 건축업 특성이 아닌가 생각됩니다

실제로 단 1만원도 협상이 안 되었습니다

건설회사에서 지켜 본 경험에 의하면 협상은 건설사와 수급사 사이에 일어나지 고객접점인 소매영업점에서는 기대하기 어렵습니다.   

물론 100% 예외가 없는 것은 아닙니다. 인맥으로 인한 부분적인 할인은 있을 수 있겠죠

방산시장의 아파트 30평의 도배가격은 광폭합지의 경우 2020년 말 기준 100만원에서 140만원 입니다.

인건비는 23~28만원, 도배지 가격은 1롤에 1.6만원에서 2만원을 잡습니다

인원수는 기본이 3명이고 부직포작업을 원하면 1명에서 2명 인건비가 추가됩니다.

그래서 140~180 견적가가 나옵니다

이게 참 애매한게 3명 인건비도 사실 많습니다. 전문가들이기 때문에 2명이면 충분합니다.

3명이 와서 반나절도 안되서 끝내고 마무리 합니다.

3명, 5명 인건비를 받고 2명이 오는 경우도 있습니다.

고객은 분명 하루 기준 인건비를 주었는데 계산할 때는 작업별로 인원 수를 산정 합니다.

어떤 작업에 인원 몇명 이런 식이죠.

건설쪽은 예전이나 지금이나 논리적이지 않은 비상식적인 면이 있습니다.

그래서 대기업들도 건설사 한개는 꼭 보유하고 있는 것으로 보입니다

방산시장 생각만큼 저렴하진 않았습니다.

다만 책임보장기간은 길었습니다.

도배후기에 하자 악플이 달리면 안되기 때문에 몇개월에 달하는 보수기간이 있었습니다.

도배사와 거래되는 물량이 많기 때문에 거래처를 잃는 것보다는 책임있는 하자보수를 해주자는 그런 결과물인 것으로 보입니다.

단, 조건을 붙이는게 있는데 집의 문제로 인한 하자는 안된다더군요

하자면 하자이지 이건 무슨 소리인가 했더니, 집에 습기가 많거나 기타 등등 기술자의 실수로 인한 찢어짐등의 하자가 아니라면 안된다는 것 같습니다.

마지막으로 특이한 점 또 한가지는 무늬가 있는 벽지를 원하시는 분은 원하는 무늬를 쉽게 찾을수는 없어 보였습니다.

벽지의 색을 고를 수는 있어도 벽지에 무늬를 선택할 수 있는 책자를 보여주는 곳은 없더군요

아니 찾지 못했다는 표현이 더 정확하겠네요.  전체 영업점을 일일히 본 것은 아니니까요

무늬가 없는 벽지를 사용하면 이어 붙일 때 도배지 손실도 없을텐데, 도배지 수량이 합리적으로 산출 되었으면 하는 바램이 생깁니다.

결론입니다.

방산시장 도배가격 생각처럼 싸지는 않다

하자보수기간은 길다. 다만 도배사의 실수로 인한 하자만 보수 가능하다

소액토지 투자 물건 중, 투자금 4백만원으로 살 수 있는 임야에 대해 알아보겠습니다.

소개 물건은 투자 분석 공부용 이지, 투자를 권유하는 것이 아닙니다.
투자는 개인의 판단과 책임에 의해 하셔야 합니다. 

토지투자의 유형은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.
1.개발 전에 투자용으로 산다.
2.실 수요로 산다.

본 임야는 실 수요로 살 수 있는 토지입니다.

임야에 밤나무, 잣나무, 호두나무를 기를 수 있습니다
약초에 대해 잘 안다면 약초 재배도 가능합니다.

임야투자의 핵심은 아래와 같습니다.
1.개발 배후지에 있는 낮은 임야를 구입해서 확장개발 수익을 노린다.
2.신도시 구축 초기에 주변 임야를 매입해 조경석이나 나무를 팔아 수익을 낸다.
3.약초나 나무를 재배해서 수익을 낸다.

   
현황 사진을 보시죠.

자연림으로 되어 있는 임야 입니다.

자, 그럼 가치를 분석하기 위해 정확한 위치와 지적도를 보도록 하겠습니다.
다음이나 네이버에서 주소를 입력 후 검색하세요
아래 그림처럼 지도보기 확장버튼을 클릭하면 지도를 볼 수 있습니다.

네이버맵에서 조회 하는 경우라면 우측에 있는 지적편집도를 클릭하세요
상단에 있는 위성지도를 클릭하세요

임야에 직접 연결된 도로는 없으나 구거와 같은 좁은 흙길을 통해 해당 토지로 이동은 가능할 것으로 보입니다.

도로로 부터 50m 정도 떨어져 있는 임야이고 급경사는 아닌 것으로 보입니다.

도로에 접하지 않은 이런 땅은 건축행위는 할 수는 없으나 산림경영사는 지을 수 있습니다.

산림경영사에 대한 자세한 이야기는 따로 빼서 해보도록 하겠습니다.

토지에 대한 구체적 정보를 알아보겠습니다.
토지종합정보를 볼 수 있는 씨리얼이라는 사이트가 있습니다.
씨리얼을 검색해서 사이트로 이동하세요

 

씨리얼의 첫화면은 이렇게 생겼습니다.

 
 

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지목은 임야이고 면적은 약 800평 정도 되는 부정형 토지입니다.

소로한면이 접해있다고 나와 있으나 지도상으로 보면 주변 흙길을 통해 임야로 갈 수 있는 토지입니다.

등고선 상으로는 완경사에 가까운데 토지정보엔 급경사로 표시되어 있습니다.

현황 사진으로 봐도 경사는 있지만 급경사는 아닌듯 보이는데 현장방문해서 탐방해보는 방법 밖에는 없어 보입니다.

만약 어떤 이유로 급경사로 표시되었으나 현장 조사시 완경사라면 좋은 땅릉 싸게 구입할 수 있는 기회인 것입니다. 방문해 본 사람만 알 수 있는 것이기에 급경사라는 글만 믿고 입찰을 하지 않는 사람이 많을 것이기에 경쟁률이 떨어지기 때문입니다.

반대로 현황사진은 완경사이지만 현장 방문이 중간에 낭떠러지가 있다면 투자실패로 이어질 수 있습니다.

그러니 부동산은 무엇보다 가치분석과 현장방문이 합쳐져야 투자에 있어 위험을 줄일 수 있습니다.

그래서 이 물건에 관심있는 분은 직접 현장에 방문하여 탐방해보셔야 하겠습니다.

소유자는 개인이 소유하고 있습니다.

2020년에 소유권을 가졌는데, 2021년에 경매로 나온 것으로 보니 상속을 받았는데 금전 사유로 공매 처리된 물건이 아닌가 싶습니다.
토지 공시지가는 1m 당 710원이고, 공시지가로 계산시 170만원 임야이며 공매가격은 430만원입니다.
낙찰하게 된다면 재산세 걱정없이 800평 임야를 소유할 수 있습니다.

본 물건은 농림지역이고 임업용산지입니다.

임업용산지이기 때문에 밭으로 전용하기엔 힘든 땅으로 보입니다.

임야가 밭으로 밭이 대지로 전용될수록 토지의 지가 상승이 커지는데 임업용산지로 묶여 있어 토지 전용에 의한 지가상승은 기대하기 어려울 것으로 보입니다.

임업용산지이기에 임업용산지에서 재배할 수 있는 산나물이나 나무를 가꾸어 수익을 얻을 수 있는 토지로 보입니다.  다만 나무를 재배한다면 추후 나무 이동을 위해 차량이 통행할 만한 길은 있어야 하는데 사진으로만 보면 길은 없기에 쉽지 않아 보입니다.

하지만 토지정보에 소로한면이 도로에 접했다고하니, 현장에 방문하여 그 넓이가 트럭 한대가 지나갈 수 있는 폭인지 확인 하는 것이 좋을 듯 합니다.
 
이상으로 소액토지 중 임야 토지분석 공부를 마칩니다.

4백만원 소액토지 투자 물건 중 도로에 대해 알아보겠습니다.

소개 물건은 투자 분석 공부용이지 투자를 권유하는 것이 아닙니다.

투자는 개인의 판단과 책임에 의해 하셔야 합니다. 

토지투자 중 가장 저렴히 투자할 수 있는 물건 중 하나가 도로입니다.

도로투자의 장점은

1.저렴하다

2.투자금 대비 큰 수익을 얻을 수 있다.

단점도 물론 있습니다.

토지를 내 마음대로 활용할 수 없다는 점과 매도할 수 있는 대상이 한정적이다는 점입니다.

도로투자의 핵심은 아래와 같습니다.

1.지자체에 토지보상 받기

2.인근 토지주에게 매도하기

3.재개발 지정시 보상받기  

현황사진을 보시죠

본건 앞에 2층짜리 대형 건물이 있고 주변도 차가 주차되어 있는 것으로 보면 유동인구는 있어 보입니다.

포장이 된 도로이고 차가 들어가는 주차장 앞에 위치한 도로 토지 입니다.

이 토지가 없으면 주차장으로 진입하기 어려워 보입니다.

유치권이라는 글씨가 보이네요

그런데 유치권은 토지공사에 대한 유치권은 아닌 거 같고 건물에 대한 유치권행사로 보입니다.

더군다나 도로에 대해 유치권 행사를 하긴 어렵다 판단이 되네요

자 그럼 가치를 분석하기 위해 정확한 위치와 지적도를 보도록 하겠습니다.

다음이나 네이버에서 주소를 입력 후 검색하세요

아래 그림처럼 지도보기 확장버튼을 클릭하면 지도를 볼 수 있습니다.

네이버맵에서 조회 하는 경우라면 우측에 있는 지적편집도를 클릭하세요

상단에 있는 위성지도를 클릭하세요

건물 주차장 앞에 있는 삼각형 토지 입니다. 

1.지자체에 보상받기

계획도로인데 보상 받지 않은 토지라면 보상 받을 수 있습니다.

해당 시군구청 담당자에게 문의하면 보상 신청할 수 있는 토지인지 알 수 있습니다.

보상대상 토지라면 주변 토지 가격 대비 싸게 낙찰 받는다면 보상을 통해 수익을 얻을 수 있습니다.

보상대상이 아니라면 2.인근 토지주에게 매도하기

건물주는 주차장 진입을 위해 해당 토지를 지나가야 하므로 건물주에게 토지를 매입하라고 청할 수 있고 매입할 의사가 없다면 지료청구소송을 통해 법원의 판단을 받아야 합니다.

공공 목적의 .도로라 지료를 받을 수 없다는 판결이 나오면 공공목적 도로이기에 지자체에 매입해달라 하면 되고, 지료를 지불하라는 판결이 나오면 토지이용료를 받을 수도 있습니다.

판결이 나왔는데도 건물주가 토지이용료를 안 준다면 토지이용료 미납을 이유로 건물에 가압류 후 건물을 경매시킬 수 있습니다.

이 물건은 유치권 표시도 기재되어 있고 건물현황을 보니 공실로 방치된 채 있는 건물로 보입니다.

그렇다는 이야기는 건물주가 토지를 매입할 돈도 없어 보입니다.

하지만 언젠가는 건물도 새주인이 생길 것이고 새주인은 주차장 앞 토지가 필요하지 않을까 생각은 듭니다.

토지에 대한 구체적 정보를 알아보겠습니다.

토지종합정보를 볼 수 있는 씨리얼이라는 사이트가 있습니다.

씨리얼을 검색해서 사이트로 이동하세요

씨리얼의 첫화면은 이렇게 생겼습니다.

검색란에 토지주소를 입력하세요

그리고 검색버튼을 클릭하세요

아래와 같이 검색 결과가 나옵니다.

종합정보 버튼을 클릭하세요

지목은 도로이고 면적은 4평정도 되는 삼각형 토지입니다.

소유자는 법인이 소유하고 있습니다.

아마도 건물을 올린 법인 소유 도로이지 않았을까 생각 해봅니다.

공시지가가 43만원입니다. 12m이니 공시지가로 계산하면 516만원의 가치가 있습니다.

지금 매도가격은 400만원이니 공시지가 보다 저렴한 토지입니다.

이 지역의 토지 거래 가격 추이는 크게 변동이 없는 지역으로 보입니다.

최근 상업지역의 도로는 33m를 4000만원에 거래된 적이 있습니다.

1m당 121만원에 해당하는 가격입니다.

토지는 위치에 따라 가격이 천차만별이므로 이것만 보고 저렴하다 싸다 판단은 어려울 듯 싶습니다.

본 물건은 상업지역에 있는 도로이고 최근 거래시세 121만원으로 치면 12m이니 1,452만원의 가치로 계산 됩니다.

입찰가 대비 3배 이상 되는 가치이네요

마지막으로 3.재개발시 토지보상받기 이거는 단기적으로 어렵지 않나 싶습니다.

도로 개발계획은 잡혀 있는데 재개발계획은 없는 토지이기 때문입니다.

이상으로 소액토지 중 도로 토지분석 공부를 마칩니다.

다음엔 여러분이 좋아하는 전, 답, 과수원 소액토지에 대해 토지분석을 하려고 합니다