임대인의 책임과 보증금 회수에 대해 알아 보겠습니다.

아주 오래 전에는 집주인이 바뀌면 세들어 살던 분들은 모두 집을 비워줘야 했다고 합니다
그런데 전세라는게 생기면서 보증금이 커지고 보증금도 못 돌려 받고 집을 비워줘야 하는 폐단이 발생하게 된겁니다.
임대차보호법이 생긴 이후에는 집을 사면 임대차 계약도 이어 받아야 하기에 대항력 있는 세입자는 계약기간 까지 거주할 수 있고 보증금을 돌려 주어야만 집을 비워줄 수 있게 되었습니다

부동산은 토지와 건물로 나눠져 있는거 아시죠?
집을 샀는데 알고 보니 집 앞에 있는 도로가 타인의 땅이라 허락이 있어야 지나갈 수 있는 도로라면 난감할 수 밖에 없습니다.  다른 사람의 땅일지라도 통행을 위해 지나갈 수 있는 권리를 지역권이라 합니다
지역권은 땅 주인이 지나가도 좋다는 동의서가 있다면 생깁니다 
지역권이 없거나 임대차 계약이 있는데 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권이 있음을 공시 하지 않아 매수자가 모른 경우 1년 내에 계약을 해제할 수 있습니다. 또는 손해배상만을 청구 할 수도 있습니다.
(민법 제575조 제1항)

경매로 집을 낙찰 받은 경우 물건에 하자가 있다면 낙찰자는 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감면을 청구할 수 있습니다
채무자에게 대금감면을 청구하려 했으나 이미 낙찰금이 채권자에게 배당이 되었다면 채권자에게 전부나 일부를 돌려 달라 청구할 수 있습니다.
채권자가 몇 명 안된다면 회수하는데 상대적으로 시간이 덜 걸리겠지만 채권자가 많은 경우 회수하는데 많은 시간과 노력이 필요하게 됩니다
그러니 배당일 전에 낙찰 받은 물건에 추가적인 하자가 있는지 확인 해야 합니다 

만약 채무자나 채권자가 권리상 흠결이 있음을 알고도 경매 신청시 고지 하지 않은 경우 낙찰자는 채무자나 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
(민번 제578조)

보증금을 돌려받는 방법에 대해 알아 보겠습니다.
보증금을 달라고 했는데 집주인이 돌려 주지 않는 경우 어떻게 하면 좋을까요?
세입자가 보증금반환청구소송의 확정판결로 경매 신청이 가능합니다

경매 신청 전에 알아야 할 사항이 있을까요?
임대차는 등기가 없어도 주택의 인도와 전입신고를 하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다
대항력과 임대차계약서, 확정일자를 갖추면 후순위 권리자 보다 먼저 보증금을 배당 받을 수 있는 권리가 주어집니다.

보증금 받고 이사 집을 알아 보는 동안 잠시 거주해도 되나요?
세입자가 보증금을 받으려면 집을 비워 줘야 합니다
경매에서는 세입자가 보증금 배당을 받기 위해 낙찰자에계 명도확인서를 받아야 하기에 세입자가 이사일을 정하고 이사를 하는 시점에 명도확인서에 도장을 찍어 줍니다

수박 입니다. 개인, 법인, 중소기업이 보증금 권리 지키는 방법에 대해서 알아 보겠습니다

주택임대차보호법이 뭔가요?
주택임대차보호법이란 주거용 건물의 임대차에 관련된 법이라 규정하고 있습니다
상가의 경우 주택임대차보호법에 해당 되지 않는다는 점을 기억해야 합니다

다가구주택에는 상가랑 주택이 함께 있는데 주택임대차보호법 적용이 되나요?
주거부분의 임대차에 대해 주택임대차보호법을 적용 받을 수 있습니다.

그런데, 상가에 쪽방을 두고 거주하는 경우도 있잖아요
이경우 쪽방은 주택임대차보호법으로 보호 받을 수 있나요?
이런 경우 주택임대차보호법을 적용받으려면 상가부분과 쪽방부분의 크기를 비교하여 어느 쪽이 더 큰지를 비교해야 합니다. 상가가 주라면 주택임대차보호법 대상이 되기 어렵습니다

임대차는 등기를 해야 하나요?
아닙니다. 임대차는 조건만 갖추어지면 효력이 발생하는 형성권으로 등기가 필요하진 않습니다.

임대차 효력이 발생하려면 어떻게 해야 하는데요?
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음날 부터 대항력이 생깁니다.
쉽게 설명하면 주택 현관 키나 비밀번호를 넘겨 받고 주민센터에 가서 전입신고를 하면 대항력이 생긴다는 이야기 입니다.

주택을 인도 받지 않았는데 전입신고만 하면 어떻게 하죠
그런 분들을 위장전입자라 합니다. 위장전입자는 법적으로 보호 대상이 아닙니다

하지만 위장전입 했는지 법원에서 어떻게 알죠?
법원에서 임대인과 실제 임차인에게 사실관계를 물어보고, 계약서 제시를 요구합니다
추가적으로 보증금이나 월세가 오간 통장 거래 내역 사본을 요구하기도 합니다

법인도 임대차보호법의 대상이 될 수 있나요?
주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인은 인도와 전입을 하면 대항력을 부여합니다.
단 이에 해당되는 법인은 대통령령으로 정하는데 해당하는 대표적 법인은 주택공사 입니다.

그럼 중소기업은 임대차보호법의 대상이 안 되나요? 회사에서 공장 기숙사용으로 계약을 하거든요
중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업이 직원의 주거용으로 주택 임차 계약 후 직원이 인도받고 전입신고 하면 대항력이 발생합니다

기숙사용 임대차가 끝나기 전에 직원이 퇴사해서 새 직원 온경우 대항력이 유지되나요?
아닙니다. 계약기간이 종료 되기 전 새로운 직원이 온 경우 그 직원이 주택을 인도 받고 전입신고 한 다음 날 부터 대항력이 발생합니다
쉽게 설명하면 계약기간이 종료 되기 전에 임차인이 바뀌면 기존 계약은 종료 되었다 보고, 새로운 임대차 계약이 시작된다고 보면 될 듯합니다

2탄에서 임대인의 책임과 보증금의 회수에 대해 알아 보겠습니다