직장인의 주거 2탄, 임대인의 책임과 보증금 회수

임대인의 책임과 보증금 회수에 대해 알아 보겠습니다.

아주 오래 전에는 집주인이 바뀌면 세들어 살던 분들은 모두 집을 비워줘야 했다고 합니다
그런데 전세라는게 생기면서 보증금이 커지고 보증금도 못 돌려 받고 집을 비워줘야 하는 폐단이 발생하게 된겁니다.
임대차보호법이 생긴 이후에는 집을 사면 임대차 계약도 이어 받아야 하기에 대항력 있는 세입자는 계약기간 까지 거주할 수 있고 보증금을 돌려 주어야만 집을 비워줄 수 있게 되었습니다

부동산은 토지와 건물로 나눠져 있는거 아시죠?
집을 샀는데 알고 보니 집 앞에 있는 도로가 타인의 땅이라 허락이 있어야 지나갈 수 있는 도로라면 난감할 수 밖에 없습니다.  다른 사람의 땅일지라도 통행을 위해 지나갈 수 있는 권리를 지역권이라 합니다
지역권은 땅 주인이 지나가도 좋다는 동의서가 있다면 생깁니다 
지역권이 없거나 임대차 계약이 있는데 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권이 있음을 공시 하지 않아 매수자가 모른 경우 1년 내에 계약을 해제할 수 있습니다. 또는 손해배상만을 청구 할 수도 있습니다.
(민법 제575조 제1항)

경매로 집을 낙찰 받은 경우 물건에 하자가 있다면 낙찰자는 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감면을 청구할 수 있습니다
채무자에게 대금감면을 청구하려 했으나 이미 낙찰금이 채권자에게 배당이 되었다면 채권자에게 전부나 일부를 돌려 달라 청구할 수 있습니다.
채권자가 몇 명 안된다면 회수하는데 상대적으로 시간이 덜 걸리겠지만 채권자가 많은 경우 회수하는데 많은 시간과 노력이 필요하게 됩니다
그러니 배당일 전에 낙찰 받은 물건에 추가적인 하자가 있는지 확인 해야 합니다 

만약 채무자나 채권자가 권리상 흠결이 있음을 알고도 경매 신청시 고지 하지 않은 경우 낙찰자는 채무자나 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
(민번 제578조)

보증금을 돌려받는 방법에 대해 알아 보겠습니다.
보증금을 달라고 했는데 집주인이 돌려 주지 않는 경우 어떻게 하면 좋을까요?
세입자가 보증금반환청구소송의 확정판결로 경매 신청이 가능합니다

경매 신청 전에 알아야 할 사항이 있을까요?
임대차는 등기가 없어도 주택의 인도와 전입신고를 하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다
대항력과 임대차계약서, 확정일자를 갖추면 후순위 권리자 보다 먼저 보증금을 배당 받을 수 있는 권리가 주어집니다.

보증금 받고 이사 집을 알아 보는 동안 잠시 거주해도 되나요?
세입자가 보증금을 받으려면 집을 비워 줘야 합니다
경매에서는 세입자가 보증금 배당을 받기 위해 낙찰자에계 명도확인서를 받아야 하기에 세입자가 이사일을 정하고 이사를 하는 시점에 명도확인서에 도장을 찍어 줍니다