직장인들이 수박깡사에게 많이 물어 보는 것 중 하나가 직장인이라 부동산 투자를 하고 싶어도 할 수가 없기에 좋은 방법을 소개해 달라는 문의입니다.

그래서 스마트폰으로 소액 토지 투자방법을 소개하고자 합니다.

온비드라고 들어 보셨나요?

경매에는 법원경매와 공매로 나눌 수 있습니다.

온비드는 공매를 시행하는 사이트입니다.

온비드는 스마트폰 어플로 접속할 수 있고 PC에서도 접속할 수 있습니다.

인터넷을 이용해서 입찰하기 때문에 법원에 방문하지 않아도 된다는 장점이 있습니다.

직장인들이 부동산 경매 투자를 못하는 이유 중 하나가 평일날 법원경매를 진행하기 때문에 법원에 방문 할 수 없다는 점 때문입니다.

물론 집에 다른 조력자가 있다면 대리입찰을 시키면 되겠지만 스스로 하기엔 제약이 있습니다.

그런데 공매는 인터넷으로 입찰하기 때문에 직장인들도 투자가 가능합니다.

온비드는 다음이나 네이버에서 온비드를 치고 검색해서 사이트로 이동합니다.

첫화면은 아래와 같습니다.

로그인 없이도 물건조회는 가능합니다.

하지만 입찰을 위해서는 회원가입과 범용공인인증서를 발급받아 등록해야 합니다.

회원가입방법과 범용공인인증서 무료 발급방법에 대해선 추후 따로 이야기 해보도록 하겠습니다.

우선 소액토지 투자를 위해 온비드 사이트 상단메뉴에서 부동산 / 물건으로 이동합니다.

설정 화면에서 처분방식을 매각 선택하고

용도선택에서 토지를 선택합니다.  그리고 전체를 선택합니다.

최저입찰가에서 1천만원 선택합니다. 

하단에 있는 검색 버튼을 클릭합니다.

천만원으로 투자할 수 있는 토지가 검색됩니다.

이제 많은 물건 중 가치가 있는 물건을 골라서 투자하면 됩니다.

가치 있는 물건이 어떤 것인지 고르는 방법은 다음 편에서 이어서 알려 드리도록 하겠습니다.

많은 분들이 수박깡사에게 물어 봅니다.

고수들은 아파트 투자를 어떻게 하나요? 하고 말이죠

고수들의 아파트 투자법을 알고 싶어요 하고 물어 보는 분들이 많아, 고수들의 브동산투자 방법 중 한가지 방법을 알려 드립니다.

투자를 많이 해보면 알게 되겠지만 투자의 기본은 위험을 최소화하고 수익을 극대화 하는 것이 기본입니다.

부동산의 위험이란 가격 거품입니다.

그럼 가격 거품이 아직 끼지 않은 지역의 아파트에 투자해야 합니다.

고수들은 어떻게 거품이 끄지 않은 지역이 어디인지 알아내는 걸까요?

많은 부동산 정보 사이트들이 있지만 아실이란 사이트로 설명하겠습니다.

가격분석을 클릭 하세요

경기도의 가격변동을 알아 보겠습니다.

경기도를 지정하고 가격변동폭을 1년으로 지정하세요

그러면 아래와 같이 1년동안 가격변동폭을 색과 수치로 표시해줍니다.

최근 부동산 가격 폭등으로 모두 붉은색이네요

그나마 이천이 가장 적은 상승률이 있다는걸 알 수 있습니다.

그렇다고 이천을 투자하라는 말은 아니에요

아실에서 아파트 상승률 보는 방법을 설명 드린 것입니다.

현재 인구는 줄고 있기 때문에 이왕이면 광역시, 대도시 중심으로 투자 해야 합니다.

인구가 줄면 대도시로 모이는 현상이 더 강하게 나타나기 때문입니다.

왜냐면 직장이 대도시에 몰려 있기 때문에 계속해서 대도시가 인구를 끌어 들이는 반면 소도시는 주민들의 이탈로, 기반시설이 노후화 되도 정부지원금을 타내기가 어렵게 되고, 발전을 위한 개발계획 정부지원금 또한 축소 되기 때문입니다.

세종특별시처럼 정부가 전폭적으로 밀어주지 않는 이상 지자체에서 예산을 따내려면 인구가 많아야 하는데 인구가 줄어든다면 지원예산이 축소될 수 밖에 없습니다.

그럼 고수들은 서울특별시, 5대광역시, 세종특별시 중 하나를 투자합니다.

그런데 최근 부동산가격 폭등으로 서울특별시는 거품이 많이 있는 상황입니다.

하지만 거품이 꺼질 만한 재료는 없는게 현실입니다.

그럼 5대광역시 중 어디가 가장 안올랐을까요

현재 기준으론 광주광역시가 가장 적게 올랐습니다.

광주광역시를 지정하고 어느 구가 얼마나 올랐는지 확인 해봤습니다

사실 한 지역의 구는 제일 먼저 오르는 구가 있고 그 다음 순차적으로 인근 구가 오르게 됩니다.

그러니 다른 광역시에 비해 가격 변동폭이 적다면 가장 먼저 오를 구의 아파트를 투자하는 것이 좋습니다.

그런데 다른 구에 비에 변동폭이 너무 높다면 그 인근 구의 아파트를 투자하는 것이 좋습니다.

아실 화면에서 바로 옆에 보면 매매/전세 가격변동을 볼 수 있습니다.

광주로 지정 후 조회해 봤습니다

2020년까지 전세가와 매매가가 거의 붙어 있는걸 볼 수 있습니다.

그렇습니다. 

다른 지역들은 매매가가 전세가를 넘어 폭등하고 있었는데 광주는 거의 변화가 없었습니다.

그리고 2021년에 들어서서 매매가가 전세가를 넘어서고 있습니다.

고수들은 안 오른 지역을 확인 후 매매가와 전세가가 붙은 광주시의 아파트를 2019년~2020년에 매입했습니다.

전세를 끼고 매입한 고수들은 전세가와 매매가가 거의 동일 했기 때문에 거의 돈을 들이지 않고 매수할 수 있었고 지금은 매매가가 전세가를 넘어서고 있기 때문에 전세재계약을 하면 투자한 돈을 다 회수하고도 집이 생긴 결과가 되었습니다.

그리고 2021년 수익 증가를 즐기고 있습니다.

고수들은 이렇게 투자합니다.

일반인들은 서울이 가격이 상승한다고 뉴스에 나오면 서울만 관심을 가집니다.

하지만 고수들은 일반인들이 서울을 관심 가질 때 안 오른 대도시를 찾아서 투자를 시작합니다.

그리고 기다리면 됩니다.

물론 이미 오른 곳에 투자해서 가치상승을 즐길 수도 있습니다.

하지만 그건 고위험에 투자하는 것이기에 투자에 확신과 자신이 있다면 그렇게 해도 됩니다.

고수들은 위험을 최소화하면서 수익이 날 곳을 투자를 하기 때문에 이렇게 투자를 하는 것입니다.

수박 입니다.

이번 물건은 옥수동 극동아파트 입니다

시세분석 입니다

급매가와 입찰가가 동일합니다.

일반 매물은 12억 5천에 시세가 형성되어 있습니다.

권리 분석입니다

후순위 임차인이 있습니다.  

하지만 선순위 제일은행 근저당이 1억이고 그 다음 순위 이므로 배당으로 보증금을 돌려 받는데는 무리가 없어 보입니다

그럼 명도에도 큰 어려움이 없어 보입니다

주위 환경 분석 입니다

지하철 도보 5분거리에 있고 성동구에 속해 있지만 용산 부촌인 한남동에 접해 있는 주거 요건이 좋은 아파트 입니다

분석 결과 입니다.

향후 용산과 성동구 발전에 따른 상승여력이 있는 아파트 입니다

현재 1억4천 시세차익을 기대할 수 있는 물건 입니다

본 정보는 개인 소견이며 투자결과에 대한 책임을 지지 않습니다.

투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다

재건축 광풍이 몰아 닥칠 예정입니다.

관련 토지주들은 또한번 로또 수익을 기대할 수 있게 되었습니다.

아이러니하게도 현 정부는 서민들의 정부를 만드는 정당이고 그런 정책을 펴고 있음에도 결과적으로는 현재 부자에게 더 큰 수익을 안겨 주는 결과를 주고 있습니다.  그 분들로서는 어쩔 수 없는 선택 인가 봅니다

주요 골자는 50층 공공 재건축 허용하고 서울조달청.서울의료원 부지 개발하겠다는 것이었습니다

개발을 통해 13만2천가구 공급을 하겠다고 하는군요

개발 지역은 노원구 태릉골프장, 용산구 미군기지, 서초구 조달청, 국립외교원 유휴부지가 개발됩니다.

공공재건축이 뭔가요?

공공재건축이란 주택소유자와 한국토지주택공사와 서울주택도시공사가 공동 참여하는 재건축입니다

그게 뭐죠?

공공 주택 공기업이 시행자로 참여하고 기존 재건축 단지 토지주가 계약을 통해 개발 완료 후 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수 받는 것이 공공재건축 입니다.

환수 받은 것은 임대주택으로 활용 됩니다.

다시 말하면 용적률을 300~500%로 늘려 기존 가구수보다 2배 이상 공급 후 증가 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수 받는 것입니다.

그걸로 서울 주택란을 잡을 수 있을까요?

뉴타운 해제지역도 적극 개발검토에 나섰습니다.

역세권 준주거 상업지역에서는 용적률을 700%까지 상향합니다.

주택이 많이 공급되면 집 가격이 떨어질까요?

글쎄요, 헬리오시티만 봐도 거대한 단지가 초반에는 잠깐 주춤하다가 몇 개월이 지나니 다시 상승세에 편입한 것으로 보면 이번 공급대책이 주변 집값을 더 올리는 기폭제가 될지 진정제가 될지는 지켜 봐야 겠습니다.

공급이 많으면 집 값이 내려가는게 정상 아닌가요?

지금도 공급은 충분히 많습니다.

하지만 낡은 집과 새 집, 지하철 가까운 집과 먼 집, 직장과 학교가 가까운 집과 먼 집 처럼 주거 선호도가 높은 지역으로 옮겨 가고 싶은 수요가 많습니다.

그럼 선호도가 높은 강남 3구 외에는 오르면 안되는거 잖아요? 왜 오른거죠?

부동산은 가치가 정해져 있지 않습니다.  강남이 100이면 여긴 90, 그 옆은 80 이런 식으로 호가가 살아 나는 것입니다.  물론 모든 소비자가 그 호가에는 절대 사지 않을 거야 라고 단합한다면 주택 가격은 진정 될 수 밖에 없겠지만 유동성 자금이 풍부하고, 금리 또한 최저인 시점에서 주택 구매를 선택하는 사람들이 있기에 호가대로 가격이 따라서 높아진 결과 입니다.

어떤 변화가 생길까요?

일반 용적률 상승이란 심각한 교통란을 일으킬 수 밖에 없습니다.

아직까지 신도시 급으로 도로 확충을 하지 못한 곳 보다 도로정비가 잘 되어 있거나 직장이 바로 도보 근접한 단지들 위주로 호가가 상승될 것으로 보입니다.

사실 직장인들이 원하는 건 직장 가까운 곳에서  거주하고 싶은 것이고, 구직자들은 직장이 많이 있는 서울에서 거주하고 싶은 거거든요.

회사들을 서울 주변으로 분산시키지 않는 한 강남 수요는 끊임 없이 증가 할 수 밖에 없는 상황입니다.

이미 서울에 직장과 거주인구가 증가된 이상 서울과 떨어진 곳에 회사를 세우는건 인력 구인란이 힘들어 지기에 블랙홀을 형성할 수 밖에 없는 구조에 있습니다.

그 증거로 세종시를 대전 옆에 만들었더니 세종시의 끊임없이 지가와 아파트가격 상승이 이루어 지는 것을 보면 직장이 생긴다는 것은 곧 가격상승을 동반한다는 것으로 봐도 좋을 듯 합니다.

그래서 한동안 세종시는 주변 청주, 대전의 인구를 흡수할 것이고 청주, 대전은 세종시가 가격이 주춤할 경우 세종시가 100이면 청주,대전은 80 정도 받아야 되지 않을까 하며 호가가 상승할 수 있고 호가에 구매하는 구매자가 생긴다면 가격은 상승할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

피해가 예상되는 곳도 있나요?

50층 민간주택이 들어 섬에 따라 기존 고층 주택의 희소성 또한 줄어 들 예정입니다.

스카이 라인이 바뀌는 거죠.

기존에 고층에서 내려다 보는 조망권 프리미엄을 가진 단지들은 새로운 스카이라인으로 조망권이 가려진다면 아무래도 가치가 낮아질 수 밖에 없습니다.

조망권 다툼도 이어질 것으로 보입니다.

관련해서 호재가 예상 되는 곳이 있나요?

서울에 13만 가구가 공급된다는 것은 그만큼 차량도 함께 증가한다는 것이기에 주차장 호황이 예상 됩니다.

아파트 지하주차장을 통해 주차를 하겠지만 차를 끌고 인근에서 소비를 하는 특성상 서울 인근 상업지역에 턱 없이 부족한 주차장 부지로는 밖으로 나온 차량을 수용할 수는 없을 것이라 판단 되며 인근 유료주차장이 지금 보다 더 호황을 이룰 것으로 예상 됩니다.

주차장을 갖춘 식당이나 쇼핑공간은 성황을 이룰 것으로 예상되며, 반면에 주차가 취약한 곳은 왜면 받을 수 밖에 없기에 상권 변화도 예상 됩니다.

수박 입니다.

오늘 물건은 한강훼미리아파트 입니다.

시세분석 입니다.

시세는 4억 초반에 급매가가 이루어 졌고 5억에 시세가 형성되어 있습니다.

권리 분석 입니다.

임차인은 대항력이 없는 임차인으로 배당요구를 했습니다

최우선변제금은 서울의 경우 보증금 1억 이하이고, 3400만원까지 보호 해줍니다.

임차인의 환상 보증금 6천만원 + 월세 40만원 x 100 = 1억으로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.

임차인이 임대차보호법을 잘 아시는지 보증금과 월세비율을 최우선변제를 받게 끔 잘 세팅해 놓았네요

주위 환경 분석 입니다.

지하철 도보거리 3분내에 있는 역세권 이며, 대로변에 위치한 한동짜리 주상복합 빌딩입니다

단지가 크지 않아 주변 아파트 가격 상승시 뒤를 따라 가는 매물이며 지하철이 가깝가는 장점이 있는 매물입니다

분석 결과 입니다.

급매가와 입찰최저가가 동일 합니다.

호가기준 시세 대비하면 약 7천 정도 수익이 나는 매물입니다

명도 관련해서는 최우선변제금을 받으려면 임차인이 명도확인서에 낙찰자 도장을 받아야 하기에 집을 비우는데는 큰 어려움이 없을 것으로 생각 됩니다.

본 정보는 개인 소견이며 투자결과에 대한 책임을 지지 않습니다.

투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다

수박 입니다

이번 물건은 마장동 우성에비뉴 입니다

시세분석 입니다

감정가와 시세가 동일합니다.

권리분석 입니다

소유자가 거주하고 있기에 세입자 명도는 필요하지 않은 물건 입니다

선순위 근저당 이하 말소되는 권리이기에 권리상 하자는 없어 보입니다

환경분석 입니다.

마장동에 위치하고 있지만 마장역보다 2호선 용두역이 더 가깝습니다.

하지만 도보거리는 7분 이상 소요되어 역세권이라 하기에는 어려울듯 싶습니다.

초등학교, 중학교는 도보 5분 거리에 있습니다.

대단지는 아니기에 주변 아파트 가격에 따라 가격이 형성되는 아파트라 볼 수 있습니다.

분석결과 입니다.

본 물건은 시세와 최저가가 같습니다.

성수동의 미래가치를 생각하며 투자한다면 현재 가격도 괜찮을 것입니다.

당장 수익 실현을 원한다면 이번에 유찰되면 기억해 두었다가 도전 하세요

본 정보는 개인 소견이며 투자 결과에 책임 지지 않습니다

최종 투자 판단의 책임은 본인에게 있으니 신중하게 검토 하세요

본 정보는 개인 소견이며 투자결과에 대한 책임을 지지 않습니다.

투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다

수박 입니다.

이번 물건은 송파구 위례아파트 입니다.

우선 시세분석입니다.

시세는 12억에 형성 되어 있습니다

입지는 송파구 끝자락에 붙어 있고요 

신도시로 지어진 지 얼마 안되서 주변은 깨끗하고 대단지이며 직주근접의 요소를 갖추고 있습니다

임차인분석 입니다.

소유주가 직접 거주하고 있기에 별도로 세입자 명도는 필요 없는 물건입니다

선순위 근저당 밑으로 나머지 권리들은 소멸 하기에 권리상 하자도 보이지 않습니다

최종 분석입니다.

본 물건은 지난해 감정평가는 8억8천이었지만 현재시세는 12억입니다.

그래서 최저가에 낙찰만 받는다면 3억의 시세 차익을 얻을 수 있는 물건입니다.

본 정보는 개인 소견이며 투자 결과에 책임을 지지 않습니다

투자의 최종 책임은 본인에게 있기에 신중히 검토하시기 바랍니다

수박 입니다

이번 매물은 둔촌동 세양청마루아파트 입니다

시세 분석 입니다.

시세는 8억5천에 형성되어 있으며 호가는 더 높게 부르고 있고 최근 매매는 6억후반에도 거래가 되었습니다.

그러니 거품이 끼어 있어 호가가 높게 형성된 곳이라 볼 수 있습니다.

권리 분석 입니다.

소유자가 거주하기에 임차인 명도는 필요 없는 물건 입니다

선순위근저당 밑으로 기타 권리는 소멸되기에 권리상 하자는 없습니다

주위환경 분석입니다.

천호대로 옆에 위치하고 있어 차량소음은 안고 가야할 문재로 보입니다

하지만 길가 옆에 있다는건 다양한 편의시설이 인근에 있다는 장점 또한 있습니다

지하철 까지의 거리가 도보 10분 이상 걸린다는 점은 단점이 될 수 있고 버스 환승한다면 한두정거장 가면 지하철 5호선으로 환승 가능합니다.

이 지역은 서울의 동쪽 끝자락이라 그린벨트인 쾌적한 자연환경이 인근에 있습니다.

일자산도 있고 생태공원도 있습니다.

분석 결과 입니다.

시세 8억5천이기에 입찰가 6억7천에 낙찰 받을 경우 약 2억의 시세차익을 얻을 수 있는 물건입니다.

만약 유찰된다면 임차인이 경매를 신청한 것이기에 경매가 무잉여로 무효가 되지 않으려면 최소한 5억4천 이상으로 입찰해야 합니다

본 정보는 개인 소견이며 투자 결과에 책임을 지지 않습니다

최종 투자 판단은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다