아파트 경매에 관심이 있어서요

이번에 화성시 병점동에 있는 송화마을 우남퍼스트빌 3차 경매물건이 있어서

경매에 참여해보려고 하는데요

2차에서 낙찰되었는데 미납해서 3차로 넘어간거같더라구요

문제가 있는 아파트인지 혹시 알수있을까요

그리고 얼마정도를 써야 낙찰가능성이 있을지..

사건번호 2019타경 17699입니다.

수박 입니다.

가장 중요한 건 시세분석이겠죠

경매 당시 시세는 1억8천입니다

어떤 분이 1억8천에 낙찰 받았다가 미납했네요

왜 미납했을까요? 

시세 파악을 잘못해서, 아니면 대출이 안나와서, 그도 아니면 체납 관리비가 많아서, 내부 인테리어 공사값이 많아 나올거 같아서??

참고사항에 "등기부등본상 대지권비율은 31530분의 52.4126이나, 감정평가서 명세표상 대지권비율은 31530분의41.3022 대지권비율이 오류로 보이므로 확인후 입찰하시기 바랍니다" 라는 문구가 기재되어 있습니다

아마도 꺼림직 했을거라 생각 됩니다

권리분석은 근저당 밑으로 다 소멸되어 이상 없는 물건이고요

명도도 소유자가 거주하는 물건이므로 임차인과 실랑이를 벌일 일도 없는 물건입니다

이후 감정가의 118%인 206,980,000원에 낙찰이 되었습니다.

아마 낙찰자는 현재의 상승 분위기를 보고 입찰한 것이 아닐까 생각 됩니다.

2020년 7월 시세는 2억2천입니다

감정가보다 높게 낙찰 받았지만 현 시세와 비교하면 약 1,500만원 시세차익이 남네요

경매를 아시는 분과 배우려고 하시는 분이 많아 예전처럼 헐 값에 낙찰 받기는 어려운 시기입니다

가장 중요한건 현 시세와 정확한 향후 시세 예측만이 경매 성공의 지름길 일 것입니다

부동산 경매에서 마음에 드는 물건을 하나보앗습니다

저렴하고 매물도 좋아보여서 경매 참여해볼려고합니다

혹시 이매물을 구매하면 제가 살려고하는대 혹시 문제가되는것이 잇을까요?

개인적으로 처음 경매 참여해보는거라 문제가잇는건 아닐지 걱정이됩니다

경매 잘아시는분이 답변좀해주세요.

경매 생초보입니다 부디 자세하게 설명해주세요 ㅜㅅ ㅜ

건물면적이 9제곱미터 입니다. 이런 경우 지분매각 물건은 아닌지 확인해야 합니다.

매각물건란에 역시 지분 매각으로 표시되어 있습니다.

1/4 지분으로 나온 물건이므로 정상물건이라면 감정가격 x 4 = 약 8천 5백만원이 됩니다

시세는 9천에 형성되어 있기에 감정가와 시세가 큰 차이는 없어 보입니다.

엘리베이터가 없는 빌라이고 반지층을 끼고 있는 1층이라 층은 나빠 보이지는 않습니다.

혹시 1층이 반지층을 의미하는 것인지 입찰 전 임장을 통해 확인해보시기 바랍니다.

최저가가 반값으로 떨어졌으므로 수익은 있을 것이라 보이는데 문제는 대항력이 있는 임차인이 있느냐 없느냐를 살펴 봐야 할 것입니다.

아무리 가격이 떨어졌어도 대항력 있는 임차인이 전세로 살고 있다면 보증금 내주고 나면 남는게 없을 수 있기 때문입니다. (물론 지분 만큼의 책임이 있으므로 원칙적으로는 보증금의 1/4만 부담하면 되겠죠)

문제는 수익 실현입니다.

아마도 낙찰 후엔 부당이득반환청구소송을 통해 가입류 하고 경매를 신청하여 투자금을 회수 해야 합니다

이 경우 경매신청비용과 세금을 제하고  얼마가 남을지 계산 후 입찰 하시기 바랍니다.

초보자에게 지분물건은 소송과정을 거쳐야 하기에 좀 버거울 수도 있습니다

잔금까지 납부하였어요.

경매는 지인통해서 했는데 신랑이 납부하고나서는 법무사 통해하자고 해서 내외는 아무것도 모르는 상태입니다ㅜ
금융권 대출 후 금융권에서 연계된 법무사가 대출금과 저희가 준 금액을 법원에 납부하였어요. 그 후 어떻게 해야할까요 ?

경매로 산 집은 집 명의자가 채무자이며 세입자는 아닙니다.
집은 경매 시작되고 나서부터 커튼으로 쳐 있고 불이 켜지지 않아요. 물론 집앞에 번호 붙여놓고 연락 부탁했지만 연락은 없구요. 법원에 경매계 전화해보니 채무자 전화는 알수 없다고 합니다. 그리고는 경매를 직접 통지하지 않았다고 하는데 이게 무슨말일까요 ? 그리고 부동산인도명령을 하라고 합니다ㅜ

잔금 완납한 경우 소유권은 낙찰자에게 있습니다.

명도를 위해 전 소유주 상대로 경매법원에 인도명령 신청 할 수 있습니다.

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인도명령 확정 판결을 받으면 판결문을 근거로 강제집행해서 인도 받을 수 있습니다.

강제집행이란 법원 집행관이 강제로 문을 열고 집 안에 있는 물품을 집 밖으로 꺼내고 집을 낙찰자에게 넘겨 주는 것입니다.

채무자의 연락처를 알아 내는 방법

1. 아파트 관리사무소

2. 배당받는 채권자

3. 경매기록열람

경매기록열람에도 없고 채권자나 관리사무소에서 개인정보라 연락처를 알려 줄 수 없다 하거나, 연락처로 연락했으나 통화가 안 되면 공시송달제도를 활용하고 전달 후 강제집행을 진행해야 합니다.

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코로나 때문에 집대출이자를 제때 못줘서 집이 경매에 넘어갈뻔했어요
(경매하는곳에서 집사진도 찍으러 왔었습니다)

겨우 이자를 메꿨는데 은행측에선
저희보고 경매비용 290만원을 또 내라하네요
이거 저희가 내는게 맞나요?
원래 경매 비용이 290만이나 하나요?

집을 매수하고 은행에서 대출을 받은 경우 이네요

대출이자를 제 때 납부하지 않으면 은행에서는 경매를 신청해서 원금과 이자를 회수 하려고 하는데요

경매신청할 때 돈이 들어갑니다.

보통 집 값의 2~5% 정도 됩니다.

경매신청 후 경매 취소를 원힌디면 경매 취소를 원하는 쪽에서이 비용을 부담하게 됩니다.

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임대인의 책임과 보증금 회수에 대해 알아 보겠습니다.

아주 오래 전에는 집주인이 바뀌면 세들어 살던 분들은 모두 집을 비워줘야 했다고 합니다
그런데 전세라는게 생기면서 보증금이 커지고 보증금도 못 돌려 받고 집을 비워줘야 하는 폐단이 발생하게 된겁니다.
임대차보호법이 생긴 이후에는 집을 사면 임대차 계약도 이어 받아야 하기에 대항력 있는 세입자는 계약기간 까지 거주할 수 있고 보증금을 돌려 주어야만 집을 비워줄 수 있게 되었습니다

부동산은 토지와 건물로 나눠져 있는거 아시죠?
집을 샀는데 알고 보니 집 앞에 있는 도로가 타인의 땅이라 허락이 있어야 지나갈 수 있는 도로라면 난감할 수 밖에 없습니다.  다른 사람의 땅일지라도 통행을 위해 지나갈 수 있는 권리를 지역권이라 합니다
지역권은 땅 주인이 지나가도 좋다는 동의서가 있다면 생깁니다 
지역권이 없거나 임대차 계약이 있는데 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권이 있음을 공시 하지 않아 매수자가 모른 경우 1년 내에 계약을 해제할 수 있습니다. 또는 손해배상만을 청구 할 수도 있습니다.
(민법 제575조 제1항)

경매로 집을 낙찰 받은 경우 물건에 하자가 있다면 낙찰자는 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감면을 청구할 수 있습니다
채무자에게 대금감면을 청구하려 했으나 이미 낙찰금이 채권자에게 배당이 되었다면 채권자에게 전부나 일부를 돌려 달라 청구할 수 있습니다.
채권자가 몇 명 안된다면 회수하는데 상대적으로 시간이 덜 걸리겠지만 채권자가 많은 경우 회수하는데 많은 시간과 노력이 필요하게 됩니다
그러니 배당일 전에 낙찰 받은 물건에 추가적인 하자가 있는지 확인 해야 합니다 

만약 채무자나 채권자가 권리상 흠결이 있음을 알고도 경매 신청시 고지 하지 않은 경우 낙찰자는 채무자나 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
(민번 제578조)

보증금을 돌려받는 방법에 대해 알아 보겠습니다.
보증금을 달라고 했는데 집주인이 돌려 주지 않는 경우 어떻게 하면 좋을까요?
세입자가 보증금반환청구소송의 확정판결로 경매 신청이 가능합니다

경매 신청 전에 알아야 할 사항이 있을까요?
임대차는 등기가 없어도 주택의 인도와 전입신고를 하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다
대항력과 임대차계약서, 확정일자를 갖추면 후순위 권리자 보다 먼저 보증금을 배당 받을 수 있는 권리가 주어집니다.

보증금 받고 이사 집을 알아 보는 동안 잠시 거주해도 되나요?
세입자가 보증금을 받으려면 집을 비워 줘야 합니다
경매에서는 세입자가 보증금 배당을 받기 위해 낙찰자에계 명도확인서를 받아야 하기에 세입자가 이사일을 정하고 이사를 하는 시점에 명도확인서에 도장을 찍어 줍니다

수박 입니다. 개인, 법인, 중소기업이 보증금 권리 지키는 방법에 대해서 알아 보겠습니다

주택임대차보호법이 뭔가요?
주택임대차보호법이란 주거용 건물의 임대차에 관련된 법이라 규정하고 있습니다
상가의 경우 주택임대차보호법에 해당 되지 않는다는 점을 기억해야 합니다

다가구주택에는 상가랑 주택이 함께 있는데 주택임대차보호법 적용이 되나요?
주거부분의 임대차에 대해 주택임대차보호법을 적용 받을 수 있습니다.

그런데, 상가에 쪽방을 두고 거주하는 경우도 있잖아요
이경우 쪽방은 주택임대차보호법으로 보호 받을 수 있나요?
이런 경우 주택임대차보호법을 적용받으려면 상가부분과 쪽방부분의 크기를 비교하여 어느 쪽이 더 큰지를 비교해야 합니다. 상가가 주라면 주택임대차보호법 대상이 되기 어렵습니다

임대차는 등기를 해야 하나요?
아닙니다. 임대차는 조건만 갖추어지면 효력이 발생하는 형성권으로 등기가 필요하진 않습니다.

임대차 효력이 발생하려면 어떻게 해야 하는데요?
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음날 부터 대항력이 생깁니다.
쉽게 설명하면 주택 현관 키나 비밀번호를 넘겨 받고 주민센터에 가서 전입신고를 하면 대항력이 생긴다는 이야기 입니다.

주택을 인도 받지 않았는데 전입신고만 하면 어떻게 하죠
그런 분들을 위장전입자라 합니다. 위장전입자는 법적으로 보호 대상이 아닙니다

하지만 위장전입 했는지 법원에서 어떻게 알죠?
법원에서 임대인과 실제 임차인에게 사실관계를 물어보고, 계약서 제시를 요구합니다
추가적으로 보증금이나 월세가 오간 통장 거래 내역 사본을 요구하기도 합니다

법인도 임대차보호법의 대상이 될 수 있나요?
주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인은 인도와 전입을 하면 대항력을 부여합니다.
단 이에 해당되는 법인은 대통령령으로 정하는데 해당하는 대표적 법인은 주택공사 입니다.

그럼 중소기업은 임대차보호법의 대상이 안 되나요? 회사에서 공장 기숙사용으로 계약을 하거든요
중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업이 직원의 주거용으로 주택 임차 계약 후 직원이 인도받고 전입신고 하면 대항력이 발생합니다

기숙사용 임대차가 끝나기 전에 직원이 퇴사해서 새 직원 온경우 대항력이 유지되나요?
아닙니다. 계약기간이 종료 되기 전 새로운 직원이 온 경우 그 직원이 주택을 인도 받고 전입신고 한 다음 날 부터 대항력이 발생합니다
쉽게 설명하면 계약기간이 종료 되기 전에 임차인이 바뀌면 기존 계약은 종료 되었다 보고, 새로운 임대차 계약이 시작된다고 보면 될 듯합니다

2탄에서 임대인의 책임과 보증금의 회수에 대해 알아 보겠습니다