수박 입니다.

이번 물건은 송파구 현대3차아파트 입니다

시세 분석 입니다

시세는 9억입니다

그런데 경매 시작가는 5억입니다. 왜일까요?

그건 지분 경매이기 때문입니다. 

아파트 지분 5/7에 대한 경매입니다.

시세가 9억이니까  9억의 5/7은 6억4천 입니다

현재 경매시작가가 5억이므로 시세차익은 1억 이상 입니다.

임차인 분석 입니다.

소유자가 직접 거주하기에 별도의 세입자 명도는 필요 없을 것으로 보입니다

지분이라 공유지분권자가 공유자우선매수권을 행사 할 수도 있습니다

분석 결과 입니다

만약 낙찰 받는다면 시세 대비 1억 싸게 낙찰 받는 것이고, 거주자에게 지분만큼의 월세를 청구할 수 있을 것입니다

월세를 2번 이상 안 낸다면 경매 신청해서 시세차익 1억을 챙길 수 있는 물건입니다

입지는 지하철 5호선이 도보 7분처리에 있습니다.

향후 인근지역 재개발이 된다면 가치가 커지겠죠

수박 입니다

이번 물건은 잠실 리센츠 입니다

대단지이고 역과 붙어 있는 아파트로 교통편의성과 입지가 우수한 아파트 입니다

시세 분석 입니다

시세는 26억에서 28억입니다. 고층으로 갈수록 비싸집니다

입찰가는 10억 입니다.

시세에 비해 입찰가가 작은 이유는 지분물건이기 때문입니다

1/2 지분에 대한 경매이거든요

권리 분석 입니다

대항력있는 임차인이 있는데 배당요구는 하지 않았습니다

따라서 입찰하려는 분은 보증금을 감안하여 입찰가를 산정해야 하는데, 경매신청자 보다 순위가 빠른 가압류 금액이  17억이 있는 물건입니다

따라서 현재 최저가 10억에 경매진행되고 있는데 17억 이상으로 입찰하지 않는 한 경매신청자는 한푼도 받을 수 없기에 아마도 무잉여로 인한 경매취소 가능성이 높은 물건입니다.

분석결과 입니다

경매취소가 될 가능성이 높은 물건입니다

높은 가격에 낙찰 받더라도 세입자 보증금 13억 중 1/2인 6억5천도 안고 가야하는 물건이기에 현재로선 매력이 없습니다

수박 입니다

이번 물건은 성내동 성내동아1차아파트 입니다

시세 분석입니다

시세와 감정평가가 동일한 6억 입니다.

현재로선 경매로 입찰할 만한 매력은 없습니다.

한가지 이상한 점은 5월달에 경매가 나왔습니다

그런데 변경이 됐습니다

보통 변경은 채무자가 이자나 원금을 일부 갚고 경매를 연기시키는거 거든요

그리고 네이버 매물에 우연인지 모르겠지만 경매물건과 같은 층인 8층에 매물이 나와 거재완료 되었습니다.

그 다음 8월에 본 매물이 동일가격인 6억에 경매가 진행되고 있습니다

경매 전 낙찰가를 올리기 위한 작전인지는 알 수가 없습니다

하지만 서울 아파트 평균가가 올라가 있는 지금 이정도 평수 아파트로서는 많이 거품이 끼여 있다라고도 할 수 없습니다

권리 분석 입니다

채무자가 거주하고 있기에 임차인 명도는 필요 없을 듯 합니다

등기권리 또한 근저당 밑으로 소멸 되는 권리들이라 권리상 하자도 없네요

분석 결과 입니다

임장을 통해 명확한 시세 조사가 더 필요할 것으로 보여집니다

현재 자료로만 보면 최근 거래시세와 입찰가가 동일하기에 한번은 유찰되어야 경매물건으로서 매력이 생깁니다

수박 입니다.

오늘 물건은 강동구 한강리치팰리스 아파트 입니다

시세분석 부터 해봐야겠죠

시세는 4억8천 입니다

입지분석 입니다

사진에서 보면 차들이 밖에 주차가 되어 있네요.

주차문제는 고려해야 할 듯 보이고 창문 방향이 동서향이라 방향은 좋다고 할 순 없겠네요

공원으로 이어지는 접근성은 좋아보이고요

이 아파트는 인근 지역의 대장아파트는 아니기에 다른 아파트들이 오르면 따라서 오르는 아파트라 정의할 수 있겠습니다.

어떤 분이 낙찰을 받았는데 미납을 했습니다. 왜 일까요?

주의사항에 보면 임차인이 2016년 8월달에 전입해서 선순위 임차인이라 하는데요

소유권이전일은 2016년 9월입니다.

경매로 인한 소유권이전이었다면 배당받은 임차인은 배당받고 낙찰자와 재계약 하든지 해서 후순위가 될 것입니다

그런데 이 경우는 그런 경우가 아닌가 봅니다

경매가 아닌 정상적인 소유권 이전일 경우 기존 임차인의 임대차계약을 그대로 승계하기 때문에 선순위 상태로 있는 것으로 보이네요

아마도 낙찰받고 미납했던 분은 임차인이 소유권이전일 전에 전입한 임차인 이기에 재계약으로 후순위 일것이다라고 판단해서 입찰 한 것으로 보입니다.

분석결과 입니다.

시세는 4억8천이고, 최저 입찰가 4억8천입니다.

선순위 임차인은 4억4천 배당요구 했습니다.

이번에 입찰한다면 시세가격에 사서 임차인이 전액배당 받지 못하면 미배당 잔금을 물어 줘야 하기에 손해 입니다

선순위근저당 6천5백 + 선순위 보증금 4억4천 해서 최소 5억5백이상 투자해야 하는 물건이기에 시세가 그보다 비싸다다면 수익이 남겠으나 현재 시세가 4억8천이므로 매력이 없는 물건 입니다.

본 정보는 개인 소견이며 투자 결과에 책임을 지지 않습니다

최종 투자 판단은 투자자 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다

감정가 보다 12억이 떨어진 성수동 갤러리아포레 아파트를 분석 해보겠습니다

일단 시세분석 부터 해보죠

시세는 2020년 7월 기준 37억 정도 합니다.  층고에 따라 가격은 1억에서 2억 정도 차이가 있습니다

본 물건은 8층이기에 저층은 아니기에 중간대 가격이 형성 될 수 있다 볼 수 있겠습니다

지하철과 공원이 인접하여 주거환경도 좋고 인근에 사무용 빌딩이 많아 직주근접의 요건을 가지고 있습니다.

입찰가 분석입니다

현재 40%대 까지 떨어진 상황입니다.

왜 일까요?

유찰되는 이유는 선순위 임차인이 있어서 이군요

보증금은 23억입니다.

등기부를 보면 선순위 전세권자 이기도 합니다.

경매를 신청한 곳은 웰컴저축은행이군요

배당분석을 해봐야 할 것으로 보입니다.

일단 선순위전세권자가 배당 신청을 안 했습니다.

그럼 웰컴저축은행이 배당 1순위네요

그럼 분석 결과 입니다

현재 최저 입찰가인 14억8천에 낙찰 받는다고 가정 해보죠

14억 8천 + 선순위 보증금 23억 하면 37억8천이 됩니다.

현재 수준에선 일반매매 가격이라 할 수 있는 수준 입니다.

선순위 전세권자가 배당신청했다면 최저가 낙찰가격에 받는다면 시세대비 14억을 벌 수 있는 물건인데 안타깝게도 배당신청을 하지 않아서 계속 유찰되고 있는 물건이었습니다.

이번 회차에 입찰한다면 성수동의 발전 가치를 보고 투자하시는 분들 일 수 있겠고

이번에 유찰 된다면 다음 회수 경매에서 시세차익을 얻을 수 있는 물건으로 보입니다.

본 정보는 개인 소견이며 투자결과에 대한 책임을 지지 않습니다.

투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다

선순위 전세권자가 경매신청시 전액배당 유무와 관계없이 전세권은 소멸된다고 알고 있습니다

그런데 경매물건지에 선순위 전세권 인수라고 나와 있는 건은 왜 그런가요?

이 건은 경매신청자가 전세권자의 지위로서 경매신청한 것이 아닙니다 

주의사항에 보면 전세권설정등기는 말소되지 않고 인수됨으로 기재되어 있습니다

이따금 법원이나 경매사이트에서 물건 분석 실수해서 오기재 하는 경우도 있지만 이 경우는 그런 경우가 아닙니다.

왜냐면 전세권자인 현대자동차는 전세권으로 경매를 신청한 것이 아니라 보증금 반환 소송을 통해 판결문을 받아 소송을 진행한 것이기 때문입니다.

전세권으로 경매를 신청한 것인지, 다른 판결문을 통해 경매 신청한 것인지 어떻게 알 수 있죠?

그래서 임장이 중요한 것입니다.

경매를 신청한 현대자동차가 어떤 권리로 경매신청 한 것인지 임장을 통해 파악하지 않고, 논리적으로만 분석하면 전세권자로서 신청했으니 배당 받고 소멸되겠구나 하고 잘 못 판단할 수 있습니다

현대자동차는 보증금 반환 판결문을 통한 경매신청을 한 것이고, 전세권자로서 배당을 신청 하지 않았습니다.

따라서 보증금 반환 판결문에 의한 배당이 부족하면 전세권자의 지위로서 보증금을 전액 반환 받을 때까지 거주할 수 있는 권리를 가지고 있는 경매 물건입니다.

어떤 분도 잘 못된 권리분석으로 반 값에 낙찰 받았다가 미납한 사례이니, 선순위전세권자가 있는 경매물건 분석시 참고하여 유의하시기 바랍니다.

그런데 현대자동차면 대기업이고 입주하면 전입신고와 확정신고하는 걸 모를리 없을텐데 임차정보란에 전입신고와 확정신고가 미상으로 기재된 건 왜 인가요?

법인회사는 전입신고자가 될 수 없기 때문입니다.

일반 자연인만 전입신고자가 될 수 있기 때문에 법인은 전입신고 대신 전세권을 설정 하는 것입니다.

채무자가 돈을 갚지 않아요
가압류를 걸고 싶은데 재산을 알 방법이 있을까요?

채무자가 돈을 갚지 않으면 3단계로 진행합니다.

1단계. 겁주기
2단계. 재산알아보기
3단계. 법원가기


1단계 겁주기의 대표적 방법은 내용증명입니다.
내용증명의 주된 내용은 "홍길동은 00년 00월 00일 얼마를 임꺽정에게 빌려 주었다.
변제일인 00년 00월 00일이 경과 되었음에도 원리금을 변제하지 않았기에 다음 사항을 알려 드리는 바이다.
00년 00월 00일 까지 원리금을 상환을 청구한다
해당 기일까지 상환하지 않으면 소송을 통해 원리금을 회수하겠다"

내용증명 보내는 법에 대한 자세한 내용은 '직장인 경매상식. 내용증명 보내는 법'에서 따로 알려 드리겠습니다

내용증명을 처음 받아 보는 수신자는 송신자에게 먼저 연락을 해올 것입니다.
협상을 통해 원리금을 상환방법과 일정을 정하면 됩니다.
만약 상대방이 아무런 대응이 없을 경우 2단계로 진행해야 합니다

2단계 재산알아보기는 재산을 조사해서 가압류 신청하기 위한 과정입니다
법원에 채무자의 재산명시 신청(민사집행법 제61조)을 할 수 있습니다.

사건번호:            [담당재판부 :        ]
청구인(원고) : 본인 이름을 기재한다
상대방(피고) : 돈 빌린 사람 이름을 기재한다.

신청취지
피고는 재산상태를 명시한 재산목록을 제출하라
라는 결정을 구합니다.

신청사유
1.민사 소송 전 피고의 재산에 가압류를 설정하고자 피고의 재산목록 제출이 필요 합니다.
2.가사소송법 제48조의2 제1항에 따라 피고에 대한 재산명시명령을 신청합니다.

년 월 일 
위 청구인(원고):    (날인 또는 서명)
      연락처): 

3단계 법원가기는 채무자의 재산을 파악하고 가압류와 경매를 신청하기 위함입니다
가압류 신청과 가압류 등기는 어디서 할까요?
등기니까 등기소에서 할까요?
아닙니다. 

가압류 신청은 법원에 하면 되고 접수가 되면 법원에서 등기소에 가압류를 등기 처리하고 등기소에 내용을 보냅니다. 
그러니 가압류 신청자는 법원에만 가서 신청서만 제출하면 됩니다.

어떤 신청서를 제출해야 하나요?
가압류 신청서.진술서를 작성해야 합니다.

가까운 아무 법원에나 제출하면 될까요? 
사건 관할법원 종합민원실에 제출 합니다.

신청서에 기재하는 방법을 알려 주세요
법원 종합민원실에 가면 가압류 신청 서류 양식이 있는데요
청구채권의 내용, 신청 취지 및 이유를 기재해야 합니다.
채권 금액은 반드시 기재 해야 합니다

돈이 아니라 그림을 빌려 준건데 어떻게 금액을 적어야 하죠?
만약 돈을 빌린게 아니라 그림과 같은 물건을 빌린 것이라면 환산 감정가를 기재해야 합니다.
만약 돈으로 환산할 수 없는 것은 가압류를 할 수가 없습니다

신청서 외에 가지고 가야 하는 서류가 있을까요?

채권에 대한 증거자료를 제출해야 합니다
채권금액을 확인 할수 있는 차용증, 내용증명, 세금계산서, 감정평가서 등이 있으면 좋고, 구두 계약으로 빌려 준 것이라면 문자메시지나 메신저 내용 이더라도 해당 내용을 입증할 만한 것이라면 입증자료로 받아 줍니다.

4개월이 넘도록 미 상속된 부동산(농지)가 있고 농지연금에 따른 농지 채무가 약 3000만원 정도 있습니다.

해당 농지의 시세는 약 2~3억 정도 될 것으로 예상이 되는데요.

문제는 해당 부동산에 대해 상속인들간 협의가 잘 되지 않고 있으며 상속재산 분할 청구도 신청하지 않은 상황입니다. 그 사이 한국 농어촌 공사에서 채무 승계를 공지해 왔고 기간 내 채무 승계를 하지 않으면 임의 경매에 넘긴다고 하였습니다.

만약 임의 경매가 진행될시 남은 경매 차액이 발생 할 것으로 예상됩니다.

경매 차액은 물론 상속인들에게 돌아갈 것 같은데, 그럴 경우 경매 차액에 대한 처리가 아래 경우 중 어디에 해당 되는지 궁금합니다.

상속 협의가 계속 진행 되지 않는 다는 가정하에요.
1) 상속인들간 협의가 되지 않은 상황이므로 경매 차액이 법원에 공탁 처리 됨
2) 상속인은 정해져 있으므로 공공기관(농어촌 공사 또는 법원)에서 경매 차액을 상속 협의와 상관없이 상속분 대로 상속인에게 바로 지급

1)이 유력할 것 같으나 정확한 사실을 알았으면 합니다.

수박 입니다

우선 대위에 의한 상속등기를 알아야 합니다.

채권자 즉 빌려준 돈을 받으려는 은행이 있습니다

은행이 채무자 즉 돈을 빌린 사람에게 상속재산이 있는 것을 파악했습니다

하지만 채무자가 채무자 앞으로 상속등기 하면 은행이 압류할 것 임을 알고 있기에 등기를 하지 않는다면 어떻게 할까요?

이것을 대위에 의한 상속등기라 합니다.

이후 소유권이 채무자에게 넘어 왔으니 채무자의 재산에 가압류하고 경매신청 하는 겁니다

질문에서 문제는 상속인이 여러명이라 협의가 안될 경우를 문제로 하셨습니다

은행 채권자는 대위등기 후 경매 신청하여 낙찰되면 경매법원에서 배당표를 작성하여 배당하게 되는데 채권자에게 지급하고도 남은 금액은 대위등기시 제출한 지분대로 배당될 것입니다

만약 지분에 이의가 있다면 상속인 전체 배당금에 가압류를 걸고 상속재산분할 심판 청구를 통해 법원에서 판결을 받아야 할 것입니다.