대한민국 벽지 장판하면 떠오르는 곳이 을지로4가 인근에 있는 방산시장입니다

방산시장에는 많은 수의 벽지 장판 집이 있는데요

대료변을 따라 수많은 벽지 장판집이 줄지어 있습니다

방산시장 도배 가격을 알아 봤습니다.

30평 아파트 기준으로 도배 가격을 알아 봤는데요

여기서 한가지 특이한 점을 알 수 있었습니다.

아파트는 분양면적이 있고 전용면적이 있다는건 다들 아시죠

중요한 건 실제로 도배가 되는 전용면적이 중요한 것입니다.

그래서 전용면적을 이야기하면 도배 견적을 낼 때 전용면적에 해당하는 분양면적 평수를 구해서 벽지를 산출하는 모습이었습니다.

대부분이 전용면적 84를 34평으로 환산해 필요 도배지를 환산하더군요

벽지를 도배하다 보면 실수도 해서 손실되는 벽지가 있을 순 있습니다.

그런데 전용 84면 분양면적은 30평이더라도 전용면적은 25평인데 계산은 34평으로 계산하니 벽지 몇 롤 가격을 남기는 것인지 씁쓸하더군요

그렇다고 25평에 해당하는 벽지수로 계산해달라고 하면 다른데 가서 알아보세요 할 것 같은 분위기 입니다.

또 한가지 특이점을 볼 수 있었습니다.

견적을 보면서 꼼꼼히 따져 볼 수가 없는 분위기 입니다.

투입되는 도배기능인원수 조정도 안되고, 도배지 수량 산정에 의견을 달면 다른데서 알아보라고 정색하거나 설득을 하려 하는 분은 있어도 논리적으로 풀어 협상하려는 분은 없더라고요

특히 공통점은 불친절하거나 가격이 높은 곳이 블로그에서 광고 노출이 많고 저렴한 도배 집으로 소개되고 있다는 것입니다

간판에서도 도매가로 합니다. 총판입니다 써 놓은 곳도 막상 들어가서 견적가를 뽑으면 다른 곳 보다 더 비쌉니다.

그 분들은 벌 만큼 벌었기에, 고객을 잡을 노력을 보이는 곳은 없습니다.

내가 준 견적대로 하던가 아니면 다른데 알아보던가 하는 눈 빛, 행동, 말투가 있더군요

그런데 이건 어느 건축관련 영업점이나 마찬가지라 생각이 듭니다.

가격협상은 단호히 거절하는게 건축업 특성이 아닌가 생각됩니다

실제로 단 1만원도 협상이 안 되었습니다

건설회사에서 지켜 본 경험에 의하면 협상은 건설사와 수급사 사이에 일어나지 고객접점인 소매영업점에서는 기대하기 어렵습니다.   

물론 100% 예외가 없는 것은 아닙니다. 인맥으로 인한 부분적인 할인은 있을 수 있겠죠

방산시장의 아파트 30평의 도배가격은 광폭합지의 경우 2020년 말 기준 100만원에서 140만원 입니다.

인건비는 23~28만원, 도배지 가격은 1롤에 1.6만원에서 2만원을 잡습니다

인원수는 기본이 3명이고 부직포작업을 원하면 1명에서 2명 인건비가 추가됩니다.

그래서 140~180 견적가가 나옵니다

이게 참 애매한게 3명 인건비도 사실 많습니다. 전문가들이기 때문에 2명이면 충분합니다.

3명이 와서 반나절도 안되서 끝내고 마무리 합니다.

3명, 5명 인건비를 받고 2명이 오는 경우도 있습니다.

고객은 분명 하루 기준 인건비를 주었는데 계산할 때는 작업별로 인원 수를 산정 합니다.

어떤 작업에 인원 몇명 이런 식이죠.

건설쪽은 예전이나 지금이나 논리적이지 않은 비상식적인 면이 있습니다.

그래서 대기업들도 건설사 한개는 꼭 보유하고 있는 것으로 보입니다

방산시장 생각만큼 저렴하진 않았습니다.

다만 책임보장기간은 길었습니다.

도배후기에 하자 악플이 달리면 안되기 때문에 몇개월에 달하는 보수기간이 있었습니다.

도배사와 거래되는 물량이 많기 때문에 거래처를 잃는 것보다는 책임있는 하자보수를 해주자는 그런 결과물인 것으로 보입니다.

단, 조건을 붙이는게 있는데 집의 문제로 인한 하자는 안된다더군요

하자면 하자이지 이건 무슨 소리인가 했더니, 집에 습기가 많거나 기타 등등 기술자의 실수로 인한 찢어짐등의 하자가 아니라면 안된다는 것 같습니다.

마지막으로 특이한 점 또 한가지는 무늬가 있는 벽지를 원하시는 분은 원하는 무늬를 쉽게 찾을수는 없어 보였습니다.

벽지의 색을 고를 수는 있어도 벽지에 무늬를 선택할 수 있는 책자를 보여주는 곳은 없더군요

아니 찾지 못했다는 표현이 더 정확하겠네요.  전체 영업점을 일일히 본 것은 아니니까요

무늬가 없는 벽지를 사용하면 이어 붙일 때 도배지 손실도 없을텐데, 도배지 수량이 합리적으로 산출 되었으면 하는 바램이 생깁니다.

결론입니다.

방산시장 도배가격 생각처럼 싸지는 않다

하자보수기간은 길다. 다만 도배사의 실수로 인한 하자만 보수 가능하다

소액토지 투자 물건 중, 투자금 4백만원으로 살 수 있는 임야에 대해 알아보겠습니다.

소개 물건은 투자 분석 공부용 이지, 투자를 권유하는 것이 아닙니다.
투자는 개인의 판단과 책임에 의해 하셔야 합니다. 

토지투자의 유형은 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.
1.개발 전에 투자용으로 산다.
2.실 수요로 산다.

본 임야는 실 수요로 살 수 있는 토지입니다.

임야에 밤나무, 잣나무, 호두나무를 기를 수 있습니다
약초에 대해 잘 안다면 약초 재배도 가능합니다.

임야투자의 핵심은 아래와 같습니다.
1.개발 배후지에 있는 낮은 임야를 구입해서 확장개발 수익을 노린다.
2.신도시 구축 초기에 주변 임야를 매입해 조경석이나 나무를 팔아 수익을 낸다.
3.약초나 나무를 재배해서 수익을 낸다.

   
현황 사진을 보시죠.

자연림으로 되어 있는 임야 입니다.

자, 그럼 가치를 분석하기 위해 정확한 위치와 지적도를 보도록 하겠습니다.
다음이나 네이버에서 주소를 입력 후 검색하세요
아래 그림처럼 지도보기 확장버튼을 클릭하면 지도를 볼 수 있습니다.

네이버맵에서 조회 하는 경우라면 우측에 있는 지적편집도를 클릭하세요
상단에 있는 위성지도를 클릭하세요

임야에 직접 연결된 도로는 없으나 구거와 같은 좁은 흙길을 통해 해당 토지로 이동은 가능할 것으로 보입니다.

도로로 부터 50m 정도 떨어져 있는 임야이고 급경사는 아닌 것으로 보입니다.

도로에 접하지 않은 이런 땅은 건축행위는 할 수는 없으나 산림경영사는 지을 수 있습니다.

산림경영사에 대한 자세한 이야기는 따로 빼서 해보도록 하겠습니다.

토지에 대한 구체적 정보를 알아보겠습니다.
토지종합정보를 볼 수 있는 씨리얼이라는 사이트가 있습니다.
씨리얼을 검색해서 사이트로 이동하세요

 

씨리얼의 첫화면은 이렇게 생겼습니다.

 
 

검색란에 토지주소를 입력하세요

그리고 검색버튼을 클릭하세요

 

 

아래와 같이 검색 결과가 나옵니다.
종합정보 버튼을 클릭하세요

지목은 임야이고 면적은 약 800평 정도 되는 부정형 토지입니다.

소로한면이 접해있다고 나와 있으나 지도상으로 보면 주변 흙길을 통해 임야로 갈 수 있는 토지입니다.

등고선 상으로는 완경사에 가까운데 토지정보엔 급경사로 표시되어 있습니다.

현황 사진으로 봐도 경사는 있지만 급경사는 아닌듯 보이는데 현장방문해서 탐방해보는 방법 밖에는 없어 보입니다.

만약 어떤 이유로 급경사로 표시되었으나 현장 조사시 완경사라면 좋은 땅릉 싸게 구입할 수 있는 기회인 것입니다. 방문해 본 사람만 알 수 있는 것이기에 급경사라는 글만 믿고 입찰을 하지 않는 사람이 많을 것이기에 경쟁률이 떨어지기 때문입니다.

반대로 현황사진은 완경사이지만 현장 방문이 중간에 낭떠러지가 있다면 투자실패로 이어질 수 있습니다.

그러니 부동산은 무엇보다 가치분석과 현장방문이 합쳐져야 투자에 있어 위험을 줄일 수 있습니다.

그래서 이 물건에 관심있는 분은 직접 현장에 방문하여 탐방해보셔야 하겠습니다.

소유자는 개인이 소유하고 있습니다.

2020년에 소유권을 가졌는데, 2021년에 경매로 나온 것으로 보니 상속을 받았는데 금전 사유로 공매 처리된 물건이 아닌가 싶습니다.
토지 공시지가는 1m 당 710원이고, 공시지가로 계산시 170만원 임야이며 공매가격은 430만원입니다.
낙찰하게 된다면 재산세 걱정없이 800평 임야를 소유할 수 있습니다.

본 물건은 농림지역이고 임업용산지입니다.

임업용산지이기 때문에 밭으로 전용하기엔 힘든 땅으로 보입니다.

임야가 밭으로 밭이 대지로 전용될수록 토지의 지가 상승이 커지는데 임업용산지로 묶여 있어 토지 전용에 의한 지가상승은 기대하기 어려울 것으로 보입니다.

임업용산지이기에 임업용산지에서 재배할 수 있는 산나물이나 나무를 가꾸어 수익을 얻을 수 있는 토지로 보입니다.  다만 나무를 재배한다면 추후 나무 이동을 위해 차량이 통행할 만한 길은 있어야 하는데 사진으로만 보면 길은 없기에 쉽지 않아 보입니다.

하지만 토지정보에 소로한면이 도로에 접했다고하니, 현장에 방문하여 그 넓이가 트럭 한대가 지나갈 수 있는 폭인지 확인 하는 것이 좋을 듯 합니다.
 
이상으로 소액토지 중 임야 토지분석 공부를 마칩니다.

4백만원 소액토지 투자 물건 중 도로에 대해 알아보겠습니다.

소개 물건은 투자 분석 공부용이지 투자를 권유하는 것이 아닙니다.

투자는 개인의 판단과 책임에 의해 하셔야 합니다. 

토지투자 중 가장 저렴히 투자할 수 있는 물건 중 하나가 도로입니다.

도로투자의 장점은

1.저렴하다

2.투자금 대비 큰 수익을 얻을 수 있다.

단점도 물론 있습니다.

토지를 내 마음대로 활용할 수 없다는 점과 매도할 수 있는 대상이 한정적이다는 점입니다.

도로투자의 핵심은 아래와 같습니다.

1.지자체에 토지보상 받기

2.인근 토지주에게 매도하기

3.재개발 지정시 보상받기  

현황사진을 보시죠

본건 앞에 2층짜리 대형 건물이 있고 주변도 차가 주차되어 있는 것으로 보면 유동인구는 있어 보입니다.

포장이 된 도로이고 차가 들어가는 주차장 앞에 위치한 도로 토지 입니다.

이 토지가 없으면 주차장으로 진입하기 어려워 보입니다.

유치권이라는 글씨가 보이네요

그런데 유치권은 토지공사에 대한 유치권은 아닌 거 같고 건물에 대한 유치권행사로 보입니다.

더군다나 도로에 대해 유치권 행사를 하긴 어렵다 판단이 되네요

자 그럼 가치를 분석하기 위해 정확한 위치와 지적도를 보도록 하겠습니다.

다음이나 네이버에서 주소를 입력 후 검색하세요

아래 그림처럼 지도보기 확장버튼을 클릭하면 지도를 볼 수 있습니다.

네이버맵에서 조회 하는 경우라면 우측에 있는 지적편집도를 클릭하세요

상단에 있는 위성지도를 클릭하세요

건물 주차장 앞에 있는 삼각형 토지 입니다. 

1.지자체에 보상받기

계획도로인데 보상 받지 않은 토지라면 보상 받을 수 있습니다.

해당 시군구청 담당자에게 문의하면 보상 신청할 수 있는 토지인지 알 수 있습니다.

보상대상 토지라면 주변 토지 가격 대비 싸게 낙찰 받는다면 보상을 통해 수익을 얻을 수 있습니다.

보상대상이 아니라면 2.인근 토지주에게 매도하기

건물주는 주차장 진입을 위해 해당 토지를 지나가야 하므로 건물주에게 토지를 매입하라고 청할 수 있고 매입할 의사가 없다면 지료청구소송을 통해 법원의 판단을 받아야 합니다.

공공 목적의 .도로라 지료를 받을 수 없다는 판결이 나오면 공공목적 도로이기에 지자체에 매입해달라 하면 되고, 지료를 지불하라는 판결이 나오면 토지이용료를 받을 수도 있습니다.

판결이 나왔는데도 건물주가 토지이용료를 안 준다면 토지이용료 미납을 이유로 건물에 가압류 후 건물을 경매시킬 수 있습니다.

이 물건은 유치권 표시도 기재되어 있고 건물현황을 보니 공실로 방치된 채 있는 건물로 보입니다.

그렇다는 이야기는 건물주가 토지를 매입할 돈도 없어 보입니다.

하지만 언젠가는 건물도 새주인이 생길 것이고 새주인은 주차장 앞 토지가 필요하지 않을까 생각은 듭니다.

토지에 대한 구체적 정보를 알아보겠습니다.

토지종합정보를 볼 수 있는 씨리얼이라는 사이트가 있습니다.

씨리얼을 검색해서 사이트로 이동하세요

씨리얼의 첫화면은 이렇게 생겼습니다.

검색란에 토지주소를 입력하세요

그리고 검색버튼을 클릭하세요

아래와 같이 검색 결과가 나옵니다.

종합정보 버튼을 클릭하세요

지목은 도로이고 면적은 4평정도 되는 삼각형 토지입니다.

소유자는 법인이 소유하고 있습니다.

아마도 건물을 올린 법인 소유 도로이지 않았을까 생각 해봅니다.

공시지가가 43만원입니다. 12m이니 공시지가로 계산하면 516만원의 가치가 있습니다.

지금 매도가격은 400만원이니 공시지가 보다 저렴한 토지입니다.

이 지역의 토지 거래 가격 추이는 크게 변동이 없는 지역으로 보입니다.

최근 상업지역의 도로는 33m를 4000만원에 거래된 적이 있습니다.

1m당 121만원에 해당하는 가격입니다.

토지는 위치에 따라 가격이 천차만별이므로 이것만 보고 저렴하다 싸다 판단은 어려울 듯 싶습니다.

본 물건은 상업지역에 있는 도로이고 최근 거래시세 121만원으로 치면 12m이니 1,452만원의 가치로 계산 됩니다.

입찰가 대비 3배 이상 되는 가치이네요

마지막으로 3.재개발시 토지보상받기 이거는 단기적으로 어렵지 않나 싶습니다.

도로 개발계획은 잡혀 있는데 재개발계획은 없는 토지이기 때문입니다.

이상으로 소액토지 중 도로 토지분석 공부를 마칩니다.

다음엔 여러분이 좋아하는 전, 답, 과수원 소액토지에 대해 토지분석을 하려고 합니다

직장인들이 수박깡사에게 많이 물어 보는 것 중 하나가 직장인이라 부동산 투자를 하고 싶어도 할 수가 없기에 좋은 방법을 소개해 달라는 문의입니다.

그래서 스마트폰으로 소액 토지 투자방법을 소개하고자 합니다.

온비드라고 들어 보셨나요?

경매에는 법원경매와 공매로 나눌 수 있습니다.

온비드는 공매를 시행하는 사이트입니다.

온비드는 스마트폰 어플로 접속할 수 있고 PC에서도 접속할 수 있습니다.

인터넷을 이용해서 입찰하기 때문에 법원에 방문하지 않아도 된다는 장점이 있습니다.

직장인들이 부동산 경매 투자를 못하는 이유 중 하나가 평일날 법원경매를 진행하기 때문에 법원에 방문 할 수 없다는 점 때문입니다.

물론 집에 다른 조력자가 있다면 대리입찰을 시키면 되겠지만 스스로 하기엔 제약이 있습니다.

그런데 공매는 인터넷으로 입찰하기 때문에 직장인들도 투자가 가능합니다.

온비드는 다음이나 네이버에서 온비드를 치고 검색해서 사이트로 이동합니다.

첫화면은 아래와 같습니다.

로그인 없이도 물건조회는 가능합니다.

하지만 입찰을 위해서는 회원가입과 범용공인인증서를 발급받아 등록해야 합니다.

회원가입방법과 범용공인인증서 무료 발급방법에 대해선 추후 따로 이야기 해보도록 하겠습니다.

우선 소액토지 투자를 위해 온비드 사이트 상단메뉴에서 부동산 / 물건으로 이동합니다.

설정 화면에서 처분방식을 매각 선택하고

용도선택에서 토지를 선택합니다.  그리고 전체를 선택합니다.

최저입찰가에서 1천만원 선택합니다. 

하단에 있는 검색 버튼을 클릭합니다.

천만원으로 투자할 수 있는 토지가 검색됩니다.

이제 많은 물건 중 가치가 있는 물건을 골라서 투자하면 됩니다.

가치 있는 물건이 어떤 것인지 고르는 방법은 다음 편에서 이어서 알려 드리도록 하겠습니다.

많은 분들이 수박깡사에게 물어 봅니다.

고수들은 아파트 투자를 어떻게 하나요? 하고 말이죠

고수들의 아파트 투자법을 알고 싶어요 하고 물어 보는 분들이 많아, 고수들의 브동산투자 방법 중 한가지 방법을 알려 드립니다.

투자를 많이 해보면 알게 되겠지만 투자의 기본은 위험을 최소화하고 수익을 극대화 하는 것이 기본입니다.

부동산의 위험이란 가격 거품입니다.

그럼 가격 거품이 아직 끼지 않은 지역의 아파트에 투자해야 합니다.

고수들은 어떻게 거품이 끄지 않은 지역이 어디인지 알아내는 걸까요?

많은 부동산 정보 사이트들이 있지만 아실이란 사이트로 설명하겠습니다.

가격분석을 클릭 하세요

경기도의 가격변동을 알아 보겠습니다.

경기도를 지정하고 가격변동폭을 1년으로 지정하세요

그러면 아래와 같이 1년동안 가격변동폭을 색과 수치로 표시해줍니다.

최근 부동산 가격 폭등으로 모두 붉은색이네요

그나마 이천이 가장 적은 상승률이 있다는걸 알 수 있습니다.

그렇다고 이천을 투자하라는 말은 아니에요

아실에서 아파트 상승률 보는 방법을 설명 드린 것입니다.

현재 인구는 줄고 있기 때문에 이왕이면 광역시, 대도시 중심으로 투자 해야 합니다.

인구가 줄면 대도시로 모이는 현상이 더 강하게 나타나기 때문입니다.

왜냐면 직장이 대도시에 몰려 있기 때문에 계속해서 대도시가 인구를 끌어 들이는 반면 소도시는 주민들의 이탈로, 기반시설이 노후화 되도 정부지원금을 타내기가 어렵게 되고, 발전을 위한 개발계획 정부지원금 또한 축소 되기 때문입니다.

세종특별시처럼 정부가 전폭적으로 밀어주지 않는 이상 지자체에서 예산을 따내려면 인구가 많아야 하는데 인구가 줄어든다면 지원예산이 축소될 수 밖에 없습니다.

그럼 고수들은 서울특별시, 5대광역시, 세종특별시 중 하나를 투자합니다.

그런데 최근 부동산가격 폭등으로 서울특별시는 거품이 많이 있는 상황입니다.

하지만 거품이 꺼질 만한 재료는 없는게 현실입니다.

그럼 5대광역시 중 어디가 가장 안올랐을까요

현재 기준으론 광주광역시가 가장 적게 올랐습니다.

광주광역시를 지정하고 어느 구가 얼마나 올랐는지 확인 해봤습니다

사실 한 지역의 구는 제일 먼저 오르는 구가 있고 그 다음 순차적으로 인근 구가 오르게 됩니다.

그러니 다른 광역시에 비해 가격 변동폭이 적다면 가장 먼저 오를 구의 아파트를 투자하는 것이 좋습니다.

그런데 다른 구에 비에 변동폭이 너무 높다면 그 인근 구의 아파트를 투자하는 것이 좋습니다.

아실 화면에서 바로 옆에 보면 매매/전세 가격변동을 볼 수 있습니다.

광주로 지정 후 조회해 봤습니다

2020년까지 전세가와 매매가가 거의 붙어 있는걸 볼 수 있습니다.

그렇습니다. 

다른 지역들은 매매가가 전세가를 넘어 폭등하고 있었는데 광주는 거의 변화가 없었습니다.

그리고 2021년에 들어서서 매매가가 전세가를 넘어서고 있습니다.

고수들은 안 오른 지역을 확인 후 매매가와 전세가가 붙은 광주시의 아파트를 2019년~2020년에 매입했습니다.

전세를 끼고 매입한 고수들은 전세가와 매매가가 거의 동일 했기 때문에 거의 돈을 들이지 않고 매수할 수 있었고 지금은 매매가가 전세가를 넘어서고 있기 때문에 전세재계약을 하면 투자한 돈을 다 회수하고도 집이 생긴 결과가 되었습니다.

그리고 2021년 수익 증가를 즐기고 있습니다.

고수들은 이렇게 투자합니다.

일반인들은 서울이 가격이 상승한다고 뉴스에 나오면 서울만 관심을 가집니다.

하지만 고수들은 일반인들이 서울을 관심 가질 때 안 오른 대도시를 찾아서 투자를 시작합니다.

그리고 기다리면 됩니다.

물론 이미 오른 곳에 투자해서 가치상승을 즐길 수도 있습니다.

하지만 그건 고위험에 투자하는 것이기에 투자에 확신과 자신이 있다면 그렇게 해도 됩니다.

고수들은 위험을 최소화하면서 수익이 날 곳을 투자를 하기 때문에 이렇게 투자를 하는 것입니다.

수박 입니다.

이번 물건은 옥수동 극동아파트 입니다

시세분석 입니다

급매가와 입찰가가 동일합니다.

일반 매물은 12억 5천에 시세가 형성되어 있습니다.

권리 분석입니다

후순위 임차인이 있습니다.  

하지만 선순위 제일은행 근저당이 1억이고 그 다음 순위 이므로 배당으로 보증금을 돌려 받는데는 무리가 없어 보입니다

그럼 명도에도 큰 어려움이 없어 보입니다

주위 환경 분석 입니다

지하철 도보 5분거리에 있고 성동구에 속해 있지만 용산 부촌인 한남동에 접해 있는 주거 요건이 좋은 아파트 입니다

분석 결과 입니다.

향후 용산과 성동구 발전에 따른 상승여력이 있는 아파트 입니다

현재 1억4천 시세차익을 기대할 수 있는 물건 입니다

본 정보는 개인 소견이며 투자결과에 대한 책임을 지지 않습니다.

투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다

재건축 광풍이 몰아 닥칠 예정입니다.

관련 토지주들은 또한번 로또 수익을 기대할 수 있게 되었습니다.

아이러니하게도 현 정부는 서민들의 정부를 만드는 정당이고 그런 정책을 펴고 있음에도 결과적으로는 현재 부자에게 더 큰 수익을 안겨 주는 결과를 주고 있습니다.  그 분들로서는 어쩔 수 없는 선택 인가 봅니다

주요 골자는 50층 공공 재건축 허용하고 서울조달청.서울의료원 부지 개발하겠다는 것이었습니다

개발을 통해 13만2천가구 공급을 하겠다고 하는군요

개발 지역은 노원구 태릉골프장, 용산구 미군기지, 서초구 조달청, 국립외교원 유휴부지가 개발됩니다.

공공재건축이 뭔가요?

공공재건축이란 주택소유자와 한국토지주택공사와 서울주택도시공사가 공동 참여하는 재건축입니다

그게 뭐죠?

공공 주택 공기업이 시행자로 참여하고 기존 재건축 단지 토지주가 계약을 통해 개발 완료 후 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수 받는 것이 공공재건축 입니다.

환수 받은 것은 임대주택으로 활용 됩니다.

다시 말하면 용적률을 300~500%로 늘려 기존 가구수보다 2배 이상 공급 후 증가 용적률의 50~70%는 기부채납으로 환수 받는 것입니다.

그걸로 서울 주택란을 잡을 수 있을까요?

뉴타운 해제지역도 적극 개발검토에 나섰습니다.

역세권 준주거 상업지역에서는 용적률을 700%까지 상향합니다.

주택이 많이 공급되면 집 가격이 떨어질까요?

글쎄요, 헬리오시티만 봐도 거대한 단지가 초반에는 잠깐 주춤하다가 몇 개월이 지나니 다시 상승세에 편입한 것으로 보면 이번 공급대책이 주변 집값을 더 올리는 기폭제가 될지 진정제가 될지는 지켜 봐야 겠습니다.

공급이 많으면 집 값이 내려가는게 정상 아닌가요?

지금도 공급은 충분히 많습니다.

하지만 낡은 집과 새 집, 지하철 가까운 집과 먼 집, 직장과 학교가 가까운 집과 먼 집 처럼 주거 선호도가 높은 지역으로 옮겨 가고 싶은 수요가 많습니다.

그럼 선호도가 높은 강남 3구 외에는 오르면 안되는거 잖아요? 왜 오른거죠?

부동산은 가치가 정해져 있지 않습니다.  강남이 100이면 여긴 90, 그 옆은 80 이런 식으로 호가가 살아 나는 것입니다.  물론 모든 소비자가 그 호가에는 절대 사지 않을 거야 라고 단합한다면 주택 가격은 진정 될 수 밖에 없겠지만 유동성 자금이 풍부하고, 금리 또한 최저인 시점에서 주택 구매를 선택하는 사람들이 있기에 호가대로 가격이 따라서 높아진 결과 입니다.

어떤 변화가 생길까요?

일반 용적률 상승이란 심각한 교통란을 일으킬 수 밖에 없습니다.

아직까지 신도시 급으로 도로 확충을 하지 못한 곳 보다 도로정비가 잘 되어 있거나 직장이 바로 도보 근접한 단지들 위주로 호가가 상승될 것으로 보입니다.

사실 직장인들이 원하는 건 직장 가까운 곳에서  거주하고 싶은 것이고, 구직자들은 직장이 많이 있는 서울에서 거주하고 싶은 거거든요.

회사들을 서울 주변으로 분산시키지 않는 한 강남 수요는 끊임 없이 증가 할 수 밖에 없는 상황입니다.

이미 서울에 직장과 거주인구가 증가된 이상 서울과 떨어진 곳에 회사를 세우는건 인력 구인란이 힘들어 지기에 블랙홀을 형성할 수 밖에 없는 구조에 있습니다.

그 증거로 세종시를 대전 옆에 만들었더니 세종시의 끊임없이 지가와 아파트가격 상승이 이루어 지는 것을 보면 직장이 생긴다는 것은 곧 가격상승을 동반한다는 것으로 봐도 좋을 듯 합니다.

그래서 한동안 세종시는 주변 청주, 대전의 인구를 흡수할 것이고 청주, 대전은 세종시가 가격이 주춤할 경우 세종시가 100이면 청주,대전은 80 정도 받아야 되지 않을까 하며 호가가 상승할 수 있고 호가에 구매하는 구매자가 생긴다면 가격은 상승할 수 밖에 없을 것으로 보입니다.

피해가 예상되는 곳도 있나요?

50층 민간주택이 들어 섬에 따라 기존 고층 주택의 희소성 또한 줄어 들 예정입니다.

스카이 라인이 바뀌는 거죠.

기존에 고층에서 내려다 보는 조망권 프리미엄을 가진 단지들은 새로운 스카이라인으로 조망권이 가려진다면 아무래도 가치가 낮아질 수 밖에 없습니다.

조망권 다툼도 이어질 것으로 보입니다.

관련해서 호재가 예상 되는 곳이 있나요?

서울에 13만 가구가 공급된다는 것은 그만큼 차량도 함께 증가한다는 것이기에 주차장 호황이 예상 됩니다.

아파트 지하주차장을 통해 주차를 하겠지만 차를 끌고 인근에서 소비를 하는 특성상 서울 인근 상업지역에 턱 없이 부족한 주차장 부지로는 밖으로 나온 차량을 수용할 수는 없을 것이라 판단 되며 인근 유료주차장이 지금 보다 더 호황을 이룰 것으로 예상 됩니다.

주차장을 갖춘 식당이나 쇼핑공간은 성황을 이룰 것으로 예상되며, 반면에 주차가 취약한 곳은 왜면 받을 수 밖에 없기에 상권 변화도 예상 됩니다.

수박 입니다.

오늘 물건은 한강훼미리아파트 입니다.

시세분석 입니다.

시세는 4억 초반에 급매가가 이루어 졌고 5억에 시세가 형성되어 있습니다.

권리 분석 입니다.

임차인은 대항력이 없는 임차인으로 배당요구를 했습니다

최우선변제금은 서울의 경우 보증금 1억 이하이고, 3400만원까지 보호 해줍니다.

임차인의 환상 보증금 6천만원 + 월세 40만원 x 100 = 1억으로 최우선변제금을 받을 수 있습니다.

임차인이 임대차보호법을 잘 아시는지 보증금과 월세비율을 최우선변제를 받게 끔 잘 세팅해 놓았네요

주위 환경 분석 입니다.

지하철 도보거리 3분내에 있는 역세권 이며, 대로변에 위치한 한동짜리 주상복합 빌딩입니다

단지가 크지 않아 주변 아파트 가격 상승시 뒤를 따라 가는 매물이며 지하철이 가깝가는 장점이 있는 매물입니다

분석 결과 입니다.

급매가와 입찰최저가가 동일 합니다.

호가기준 시세 대비하면 약 7천 정도 수익이 나는 매물입니다

명도 관련해서는 최우선변제금을 받으려면 임차인이 명도확인서에 낙찰자 도장을 받아야 하기에 집을 비우는데는 큰 어려움이 없을 것으로 생각 됩니다.

본 정보는 개인 소견이며 투자결과에 대한 책임을 지지 않습니다.

투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다