수박 입니다

이번 물건은 마장동 우성에비뉴 입니다

시세분석 입니다

감정가와 시세가 동일합니다.

권리분석 입니다

소유자가 거주하고 있기에 세입자 명도는 필요하지 않은 물건 입니다

선순위 근저당 이하 말소되는 권리이기에 권리상 하자는 없어 보입니다

환경분석 입니다.

마장동에 위치하고 있지만 마장역보다 2호선 용두역이 더 가깝습니다.

하지만 도보거리는 7분 이상 소요되어 역세권이라 하기에는 어려울듯 싶습니다.

초등학교, 중학교는 도보 5분 거리에 있습니다.

대단지는 아니기에 주변 아파트 가격에 따라 가격이 형성되는 아파트라 볼 수 있습니다.

분석결과 입니다.

본 물건은 시세와 최저가가 같습니다.

성수동의 미래가치를 생각하며 투자한다면 현재 가격도 괜찮을 것입니다.

당장 수익 실현을 원한다면 이번에 유찰되면 기억해 두었다가 도전 하세요

본 정보는 개인 소견이며 투자 결과에 책임 지지 않습니다

최종 투자 판단의 책임은 본인에게 있으니 신중하게 검토 하세요

본 정보는 개인 소견이며 투자결과에 대한 책임을 지지 않습니다.

투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다

수박 입니다.

이번 물건은 송파구 위례아파트 입니다.

우선 시세분석입니다.

시세는 12억에 형성 되어 있습니다

입지는 송파구 끝자락에 붙어 있고요 

신도시로 지어진 지 얼마 안되서 주변은 깨끗하고 대단지이며 직주근접의 요소를 갖추고 있습니다

임차인분석 입니다.

소유주가 직접 거주하고 있기에 별도로 세입자 명도는 필요 없는 물건입니다

선순위 근저당 밑으로 나머지 권리들은 소멸 하기에 권리상 하자도 보이지 않습니다

최종 분석입니다.

본 물건은 지난해 감정평가는 8억8천이었지만 현재시세는 12억입니다.

그래서 최저가에 낙찰만 받는다면 3억의 시세 차익을 얻을 수 있는 물건입니다.

본 정보는 개인 소견이며 투자 결과에 책임을 지지 않습니다

투자의 최종 책임은 본인에게 있기에 신중히 검토하시기 바랍니다

수박 입니다

이번 매물은 둔촌동 세양청마루아파트 입니다

시세 분석 입니다.

시세는 8억5천에 형성되어 있으며 호가는 더 높게 부르고 있고 최근 매매는 6억후반에도 거래가 되었습니다.

그러니 거품이 끼어 있어 호가가 높게 형성된 곳이라 볼 수 있습니다.

권리 분석 입니다.

소유자가 거주하기에 임차인 명도는 필요 없는 물건 입니다

선순위근저당 밑으로 기타 권리는 소멸되기에 권리상 하자는 없습니다

주위환경 분석입니다.

천호대로 옆에 위치하고 있어 차량소음은 안고 가야할 문재로 보입니다

하지만 길가 옆에 있다는건 다양한 편의시설이 인근에 있다는 장점 또한 있습니다

지하철 까지의 거리가 도보 10분 이상 걸린다는 점은 단점이 될 수 있고 버스 환승한다면 한두정거장 가면 지하철 5호선으로 환승 가능합니다.

이 지역은 서울의 동쪽 끝자락이라 그린벨트인 쾌적한 자연환경이 인근에 있습니다.

일자산도 있고 생태공원도 있습니다.

분석 결과 입니다.

시세 8억5천이기에 입찰가 6억7천에 낙찰 받을 경우 약 2억의 시세차익을 얻을 수 있는 물건입니다.

만약 유찰된다면 임차인이 경매를 신청한 것이기에 경매가 무잉여로 무효가 되지 않으려면 최소한 5억4천 이상으로 입찰해야 합니다

본 정보는 개인 소견이며 투자 결과에 책임을 지지 않습니다

최종 투자 판단은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다

수박 입니다.

이번 물건은 송파구 현대3차아파트 입니다

시세 분석 입니다

시세는 9억입니다

그런데 경매 시작가는 5억입니다. 왜일까요?

그건 지분 경매이기 때문입니다. 

아파트 지분 5/7에 대한 경매입니다.

시세가 9억이니까  9억의 5/7은 6억4천 입니다

현재 경매시작가가 5억이므로 시세차익은 1억 이상 입니다.

임차인 분석 입니다.

소유자가 직접 거주하기에 별도의 세입자 명도는 필요 없을 것으로 보입니다

지분이라 공유지분권자가 공유자우선매수권을 행사 할 수도 있습니다

분석 결과 입니다

만약 낙찰 받는다면 시세 대비 1억 싸게 낙찰 받는 것이고, 거주자에게 지분만큼의 월세를 청구할 수 있을 것입니다

월세를 2번 이상 안 낸다면 경매 신청해서 시세차익 1억을 챙길 수 있는 물건입니다

입지는 지하철 5호선이 도보 7분처리에 있습니다.

향후 인근지역 재개발이 된다면 가치가 커지겠죠

수박 입니다

이번 물건은 잠실 리센츠 입니다

대단지이고 역과 붙어 있는 아파트로 교통편의성과 입지가 우수한 아파트 입니다

시세 분석 입니다

시세는 26억에서 28억입니다. 고층으로 갈수록 비싸집니다

입찰가는 10억 입니다.

시세에 비해 입찰가가 작은 이유는 지분물건이기 때문입니다

1/2 지분에 대한 경매이거든요

권리 분석 입니다

대항력있는 임차인이 있는데 배당요구는 하지 않았습니다

따라서 입찰하려는 분은 보증금을 감안하여 입찰가를 산정해야 하는데, 경매신청자 보다 순위가 빠른 가압류 금액이  17억이 있는 물건입니다

따라서 현재 최저가 10억에 경매진행되고 있는데 17억 이상으로 입찰하지 않는 한 경매신청자는 한푼도 받을 수 없기에 아마도 무잉여로 인한 경매취소 가능성이 높은 물건입니다.

분석결과 입니다

경매취소가 될 가능성이 높은 물건입니다

높은 가격에 낙찰 받더라도 세입자 보증금 13억 중 1/2인 6억5천도 안고 가야하는 물건이기에 현재로선 매력이 없습니다

수박 입니다

이번 물건은 성내동 성내동아1차아파트 입니다

시세 분석입니다

시세와 감정평가가 동일한 6억 입니다.

현재로선 경매로 입찰할 만한 매력은 없습니다.

한가지 이상한 점은 5월달에 경매가 나왔습니다

그런데 변경이 됐습니다

보통 변경은 채무자가 이자나 원금을 일부 갚고 경매를 연기시키는거 거든요

그리고 네이버 매물에 우연인지 모르겠지만 경매물건과 같은 층인 8층에 매물이 나와 거재완료 되었습니다.

그 다음 8월에 본 매물이 동일가격인 6억에 경매가 진행되고 있습니다

경매 전 낙찰가를 올리기 위한 작전인지는 알 수가 없습니다

하지만 서울 아파트 평균가가 올라가 있는 지금 이정도 평수 아파트로서는 많이 거품이 끼여 있다라고도 할 수 없습니다

권리 분석 입니다

채무자가 거주하고 있기에 임차인 명도는 필요 없을 듯 합니다

등기권리 또한 근저당 밑으로 소멸 되는 권리들이라 권리상 하자도 없네요

분석 결과 입니다

임장을 통해 명확한 시세 조사가 더 필요할 것으로 보여집니다

현재 자료로만 보면 최근 거래시세와 입찰가가 동일하기에 한번은 유찰되어야 경매물건으로서 매력이 생깁니다

수박 입니다.

오늘 물건은 강동구 한강리치팰리스 아파트 입니다

시세분석 부터 해봐야겠죠

시세는 4억8천 입니다

입지분석 입니다

사진에서 보면 차들이 밖에 주차가 되어 있네요.

주차문제는 고려해야 할 듯 보이고 창문 방향이 동서향이라 방향은 좋다고 할 순 없겠네요

공원으로 이어지는 접근성은 좋아보이고요

이 아파트는 인근 지역의 대장아파트는 아니기에 다른 아파트들이 오르면 따라서 오르는 아파트라 정의할 수 있겠습니다.

어떤 분이 낙찰을 받았는데 미납을 했습니다. 왜 일까요?

주의사항에 보면 임차인이 2016년 8월달에 전입해서 선순위 임차인이라 하는데요

소유권이전일은 2016년 9월입니다.

경매로 인한 소유권이전이었다면 배당받은 임차인은 배당받고 낙찰자와 재계약 하든지 해서 후순위가 될 것입니다

그런데 이 경우는 그런 경우가 아닌가 봅니다

경매가 아닌 정상적인 소유권 이전일 경우 기존 임차인의 임대차계약을 그대로 승계하기 때문에 선순위 상태로 있는 것으로 보이네요

아마도 낙찰받고 미납했던 분은 임차인이 소유권이전일 전에 전입한 임차인 이기에 재계약으로 후순위 일것이다라고 판단해서 입찰 한 것으로 보입니다.

분석결과 입니다.

시세는 4억8천이고, 최저 입찰가 4억8천입니다.

선순위 임차인은 4억4천 배당요구 했습니다.

이번에 입찰한다면 시세가격에 사서 임차인이 전액배당 받지 못하면 미배당 잔금을 물어 줘야 하기에 손해 입니다

선순위근저당 6천5백 + 선순위 보증금 4억4천 해서 최소 5억5백이상 투자해야 하는 물건이기에 시세가 그보다 비싸다다면 수익이 남겠으나 현재 시세가 4억8천이므로 매력이 없는 물건 입니다.

본 정보는 개인 소견이며 투자 결과에 책임을 지지 않습니다

최종 투자 판단은 투자자 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다

감정가 보다 12억이 떨어진 성수동 갤러리아포레 아파트를 분석 해보겠습니다

일단 시세분석 부터 해보죠

시세는 2020년 7월 기준 37억 정도 합니다.  층고에 따라 가격은 1억에서 2억 정도 차이가 있습니다

본 물건은 8층이기에 저층은 아니기에 중간대 가격이 형성 될 수 있다 볼 수 있겠습니다

지하철과 공원이 인접하여 주거환경도 좋고 인근에 사무용 빌딩이 많아 직주근접의 요건을 가지고 있습니다.

입찰가 분석입니다

현재 40%대 까지 떨어진 상황입니다.

왜 일까요?

유찰되는 이유는 선순위 임차인이 있어서 이군요

보증금은 23억입니다.

등기부를 보면 선순위 전세권자 이기도 합니다.

경매를 신청한 곳은 웰컴저축은행이군요

배당분석을 해봐야 할 것으로 보입니다.

일단 선순위전세권자가 배당 신청을 안 했습니다.

그럼 웰컴저축은행이 배당 1순위네요

그럼 분석 결과 입니다

현재 최저 입찰가인 14억8천에 낙찰 받는다고 가정 해보죠

14억 8천 + 선순위 보증금 23억 하면 37억8천이 됩니다.

현재 수준에선 일반매매 가격이라 할 수 있는 수준 입니다.

선순위 전세권자가 배당신청했다면 최저가 낙찰가격에 받는다면 시세대비 14억을 벌 수 있는 물건인데 안타깝게도 배당신청을 하지 않아서 계속 유찰되고 있는 물건이었습니다.

이번 회차에 입찰한다면 성수동의 발전 가치를 보고 투자하시는 분들 일 수 있겠고

이번에 유찰 된다면 다음 회수 경매에서 시세차익을 얻을 수 있는 물건으로 보입니다.

본 정보는 개인 소견이며 투자결과에 대한 책임을 지지 않습니다.

투자 판단의 최종 책임은 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다