선순위 전세권자가 경매신청시 전액배당 유무와 관계없이 전세권은 소멸된다고 알고 있습니다

그런데 경매물건지에 선순위 전세권 인수라고 나와 있는 건은 왜 그런가요?

이 건은 경매신청자가 전세권자의 지위로서 경매신청한 것이 아닙니다 

주의사항에 보면 전세권설정등기는 말소되지 않고 인수됨으로 기재되어 있습니다

이따금 법원이나 경매사이트에서 물건 분석 실수해서 오기재 하는 경우도 있지만 이 경우는 그런 경우가 아닙니다.

왜냐면 전세권자인 현대자동차는 전세권으로 경매를 신청한 것이 아니라 보증금 반환 소송을 통해 판결문을 받아 소송을 진행한 것이기 때문입니다.

전세권으로 경매를 신청한 것인지, 다른 판결문을 통해 경매 신청한 것인지 어떻게 알 수 있죠?

그래서 임장이 중요한 것입니다.

경매를 신청한 현대자동차가 어떤 권리로 경매신청 한 것인지 임장을 통해 파악하지 않고, 논리적으로만 분석하면 전세권자로서 신청했으니 배당 받고 소멸되겠구나 하고 잘 못 판단할 수 있습니다

현대자동차는 보증금 반환 판결문을 통한 경매신청을 한 것이고, 전세권자로서 배당을 신청 하지 않았습니다.

따라서 보증금 반환 판결문에 의한 배당이 부족하면 전세권자의 지위로서 보증금을 전액 반환 받을 때까지 거주할 수 있는 권리를 가지고 있는 경매 물건입니다.

어떤 분도 잘 못된 권리분석으로 반 값에 낙찰 받았다가 미납한 사례이니, 선순위전세권자가 있는 경매물건 분석시 참고하여 유의하시기 바랍니다.

그런데 현대자동차면 대기업이고 입주하면 전입신고와 확정신고하는 걸 모를리 없을텐데 임차정보란에 전입신고와 확정신고가 미상으로 기재된 건 왜 인가요?

법인회사는 전입신고자가 될 수 없기 때문입니다.

일반 자연인만 전입신고자가 될 수 있기 때문에 법인은 전입신고 대신 전세권을 설정 하는 것입니다.

채무자가 돈을 갚지 않아요
가압류를 걸고 싶은데 재산을 알 방법이 있을까요?

채무자가 돈을 갚지 않으면 3단계로 진행합니다.

1단계. 겁주기
2단계. 재산알아보기
3단계. 법원가기


1단계 겁주기의 대표적 방법은 내용증명입니다.
내용증명의 주된 내용은 "홍길동은 00년 00월 00일 얼마를 임꺽정에게 빌려 주었다.
변제일인 00년 00월 00일이 경과 되었음에도 원리금을 변제하지 않았기에 다음 사항을 알려 드리는 바이다.
00년 00월 00일 까지 원리금을 상환을 청구한다
해당 기일까지 상환하지 않으면 소송을 통해 원리금을 회수하겠다"

내용증명 보내는 법에 대한 자세한 내용은 '직장인 경매상식. 내용증명 보내는 법'에서 따로 알려 드리겠습니다

내용증명을 처음 받아 보는 수신자는 송신자에게 먼저 연락을 해올 것입니다.
협상을 통해 원리금을 상환방법과 일정을 정하면 됩니다.
만약 상대방이 아무런 대응이 없을 경우 2단계로 진행해야 합니다

2단계 재산알아보기는 재산을 조사해서 가압류 신청하기 위한 과정입니다
법원에 채무자의 재산명시 신청(민사집행법 제61조)을 할 수 있습니다.

사건번호:            [담당재판부 :        ]
청구인(원고) : 본인 이름을 기재한다
상대방(피고) : 돈 빌린 사람 이름을 기재한다.

신청취지
피고는 재산상태를 명시한 재산목록을 제출하라
라는 결정을 구합니다.

신청사유
1.민사 소송 전 피고의 재산에 가압류를 설정하고자 피고의 재산목록 제출이 필요 합니다.
2.가사소송법 제48조의2 제1항에 따라 피고에 대한 재산명시명령을 신청합니다.

년 월 일 
위 청구인(원고):    (날인 또는 서명)
      연락처): 

3단계 법원가기는 채무자의 재산을 파악하고 가압류와 경매를 신청하기 위함입니다
가압류 신청과 가압류 등기는 어디서 할까요?
등기니까 등기소에서 할까요?
아닙니다. 

가압류 신청은 법원에 하면 되고 접수가 되면 법원에서 등기소에 가압류를 등기 처리하고 등기소에 내용을 보냅니다. 
그러니 가압류 신청자는 법원에만 가서 신청서만 제출하면 됩니다.

어떤 신청서를 제출해야 하나요?
가압류 신청서.진술서를 작성해야 합니다.

가까운 아무 법원에나 제출하면 될까요? 
사건 관할법원 종합민원실에 제출 합니다.

신청서에 기재하는 방법을 알려 주세요
법원 종합민원실에 가면 가압류 신청 서류 양식이 있는데요
청구채권의 내용, 신청 취지 및 이유를 기재해야 합니다.
채권 금액은 반드시 기재 해야 합니다

돈이 아니라 그림을 빌려 준건데 어떻게 금액을 적어야 하죠?
만약 돈을 빌린게 아니라 그림과 같은 물건을 빌린 것이라면 환산 감정가를 기재해야 합니다.
만약 돈으로 환산할 수 없는 것은 가압류를 할 수가 없습니다

신청서 외에 가지고 가야 하는 서류가 있을까요?

채권에 대한 증거자료를 제출해야 합니다
채권금액을 확인 할수 있는 차용증, 내용증명, 세금계산서, 감정평가서 등이 있으면 좋고, 구두 계약으로 빌려 준 것이라면 문자메시지나 메신저 내용 이더라도 해당 내용을 입증할 만한 것이라면 입증자료로 받아 줍니다.

4개월이 넘도록 미 상속된 부동산(농지)가 있고 농지연금에 따른 농지 채무가 약 3000만원 정도 있습니다.

해당 농지의 시세는 약 2~3억 정도 될 것으로 예상이 되는데요.

문제는 해당 부동산에 대해 상속인들간 협의가 잘 되지 않고 있으며 상속재산 분할 청구도 신청하지 않은 상황입니다. 그 사이 한국 농어촌 공사에서 채무 승계를 공지해 왔고 기간 내 채무 승계를 하지 않으면 임의 경매에 넘긴다고 하였습니다.

만약 임의 경매가 진행될시 남은 경매 차액이 발생 할 것으로 예상됩니다.

경매 차액은 물론 상속인들에게 돌아갈 것 같은데, 그럴 경우 경매 차액에 대한 처리가 아래 경우 중 어디에 해당 되는지 궁금합니다.

상속 협의가 계속 진행 되지 않는 다는 가정하에요.
1) 상속인들간 협의가 되지 않은 상황이므로 경매 차액이 법원에 공탁 처리 됨
2) 상속인은 정해져 있으므로 공공기관(농어촌 공사 또는 법원)에서 경매 차액을 상속 협의와 상관없이 상속분 대로 상속인에게 바로 지급

1)이 유력할 것 같으나 정확한 사실을 알았으면 합니다.

수박 입니다

우선 대위에 의한 상속등기를 알아야 합니다.

채권자 즉 빌려준 돈을 받으려는 은행이 있습니다

은행이 채무자 즉 돈을 빌린 사람에게 상속재산이 있는 것을 파악했습니다

하지만 채무자가 채무자 앞으로 상속등기 하면 은행이 압류할 것 임을 알고 있기에 등기를 하지 않는다면 어떻게 할까요?

이것을 대위에 의한 상속등기라 합니다.

이후 소유권이 채무자에게 넘어 왔으니 채무자의 재산에 가압류하고 경매신청 하는 겁니다

질문에서 문제는 상속인이 여러명이라 협의가 안될 경우를 문제로 하셨습니다

은행 채권자는 대위등기 후 경매 신청하여 낙찰되면 경매법원에서 배당표를 작성하여 배당하게 되는데 채권자에게 지급하고도 남은 금액은 대위등기시 제출한 지분대로 배당될 것입니다

만약 지분에 이의가 있다면 상속인 전체 배당금에 가압류를 걸고 상속재산분할 심판 청구를 통해 법원에서 판결을 받아야 할 것입니다.

아파트 경매에 관심이 있어서요

이번에 화성시 병점동에 있는 송화마을 우남퍼스트빌 3차 경매물건이 있어서

경매에 참여해보려고 하는데요

2차에서 낙찰되었는데 미납해서 3차로 넘어간거같더라구요

문제가 있는 아파트인지 혹시 알수있을까요

그리고 얼마정도를 써야 낙찰가능성이 있을지..

사건번호 2019타경 17699입니다.

수박 입니다.

가장 중요한 건 시세분석이겠죠

경매 당시 시세는 1억8천입니다

어떤 분이 1억8천에 낙찰 받았다가 미납했네요

왜 미납했을까요? 

시세 파악을 잘못해서, 아니면 대출이 안나와서, 그도 아니면 체납 관리비가 많아서, 내부 인테리어 공사값이 많아 나올거 같아서??

참고사항에 "등기부등본상 대지권비율은 31530분의 52.4126이나, 감정평가서 명세표상 대지권비율은 31530분의41.3022 대지권비율이 오류로 보이므로 확인후 입찰하시기 바랍니다" 라는 문구가 기재되어 있습니다

아마도 꺼림직 했을거라 생각 됩니다

권리분석은 근저당 밑으로 다 소멸되어 이상 없는 물건이고요

명도도 소유자가 거주하는 물건이므로 임차인과 실랑이를 벌일 일도 없는 물건입니다

이후 감정가의 118%인 206,980,000원에 낙찰이 되었습니다.

아마 낙찰자는 현재의 상승 분위기를 보고 입찰한 것이 아닐까 생각 됩니다.

2020년 7월 시세는 2억2천입니다

감정가보다 높게 낙찰 받았지만 현 시세와 비교하면 약 1,500만원 시세차익이 남네요

경매를 아시는 분과 배우려고 하시는 분이 많아 예전처럼 헐 값에 낙찰 받기는 어려운 시기입니다

가장 중요한건 현 시세와 정확한 향후 시세 예측만이 경매 성공의 지름길 일 것입니다

부동산 경매에서 마음에 드는 물건을 하나보앗습니다

저렴하고 매물도 좋아보여서 경매 참여해볼려고합니다

혹시 이매물을 구매하면 제가 살려고하는대 혹시 문제가되는것이 잇을까요?

개인적으로 처음 경매 참여해보는거라 문제가잇는건 아닐지 걱정이됩니다

경매 잘아시는분이 답변좀해주세요.

경매 생초보입니다 부디 자세하게 설명해주세요 ㅜㅅ ㅜ

건물면적이 9제곱미터 입니다. 이런 경우 지분매각 물건은 아닌지 확인해야 합니다.

매각물건란에 역시 지분 매각으로 표시되어 있습니다.

1/4 지분으로 나온 물건이므로 정상물건이라면 감정가격 x 4 = 약 8천 5백만원이 됩니다

시세는 9천에 형성되어 있기에 감정가와 시세가 큰 차이는 없어 보입니다.

엘리베이터가 없는 빌라이고 반지층을 끼고 있는 1층이라 층은 나빠 보이지는 않습니다.

혹시 1층이 반지층을 의미하는 것인지 입찰 전 임장을 통해 확인해보시기 바랍니다.

최저가가 반값으로 떨어졌으므로 수익은 있을 것이라 보이는데 문제는 대항력이 있는 임차인이 있느냐 없느냐를 살펴 봐야 할 것입니다.

아무리 가격이 떨어졌어도 대항력 있는 임차인이 전세로 살고 있다면 보증금 내주고 나면 남는게 없을 수 있기 때문입니다. (물론 지분 만큼의 책임이 있으므로 원칙적으로는 보증금의 1/4만 부담하면 되겠죠)

문제는 수익 실현입니다.

아마도 낙찰 후엔 부당이득반환청구소송을 통해 가입류 하고 경매를 신청하여 투자금을 회수 해야 합니다

이 경우 경매신청비용과 세금을 제하고  얼마가 남을지 계산 후 입찰 하시기 바랍니다.

초보자에게 지분물건은 소송과정을 거쳐야 하기에 좀 버거울 수도 있습니다

잔금까지 납부하였어요.

경매는 지인통해서 했는데 신랑이 납부하고나서는 법무사 통해하자고 해서 내외는 아무것도 모르는 상태입니다ㅜ
금융권 대출 후 금융권에서 연계된 법무사가 대출금과 저희가 준 금액을 법원에 납부하였어요. 그 후 어떻게 해야할까요 ?

경매로 산 집은 집 명의자가 채무자이며 세입자는 아닙니다.
집은 경매 시작되고 나서부터 커튼으로 쳐 있고 불이 켜지지 않아요. 물론 집앞에 번호 붙여놓고 연락 부탁했지만 연락은 없구요. 법원에 경매계 전화해보니 채무자 전화는 알수 없다고 합니다. 그리고는 경매를 직접 통지하지 않았다고 하는데 이게 무슨말일까요 ? 그리고 부동산인도명령을 하라고 합니다ㅜ

잔금 완납한 경우 소유권은 낙찰자에게 있습니다.

명도를 위해 전 소유주 상대로 경매법원에 인도명령 신청 할 수 있습니다.

​

인도명령 확정 판결을 받으면 판결문을 근거로 강제집행해서 인도 받을 수 있습니다.

강제집행이란 법원 집행관이 강제로 문을 열고 집 안에 있는 물품을 집 밖으로 꺼내고 집을 낙찰자에게 넘겨 주는 것입니다.

채무자의 연락처를 알아 내는 방법

1. 아파트 관리사무소

2. 배당받는 채권자

3. 경매기록열람

경매기록열람에도 없고 채권자나 관리사무소에서 개인정보라 연락처를 알려 줄 수 없다 하거나, 연락처로 연락했으나 통화가 안 되면 공시송달제도를 활용하고 전달 후 강제집행을 진행해야 합니다.

​

코로나 때문에 집대출이자를 제때 못줘서 집이 경매에 넘어갈뻔했어요
(경매하는곳에서 집사진도 찍으러 왔었습니다)

겨우 이자를 메꿨는데 은행측에선
저희보고 경매비용 290만원을 또 내라하네요
이거 저희가 내는게 맞나요?
원래 경매 비용이 290만이나 하나요?

집을 매수하고 은행에서 대출을 받은 경우 이네요

대출이자를 제 때 납부하지 않으면 은행에서는 경매를 신청해서 원금과 이자를 회수 하려고 하는데요

경매신청할 때 돈이 들어갑니다.

보통 집 값의 2~5% 정도 됩니다.

경매신청 후 경매 취소를 원힌디면 경매 취소를 원하는 쪽에서이 비용을 부담하게 됩니다.

​

임대인의 책임과 보증금 회수에 대해 알아 보겠습니다.

아주 오래 전에는 집주인이 바뀌면 세들어 살던 분들은 모두 집을 비워줘야 했다고 합니다
그런데 전세라는게 생기면서 보증금이 커지고 보증금도 못 돌려 받고 집을 비워줘야 하는 폐단이 발생하게 된겁니다.
임대차보호법이 생긴 이후에는 집을 사면 임대차 계약도 이어 받아야 하기에 대항력 있는 세입자는 계약기간 까지 거주할 수 있고 보증금을 돌려 주어야만 집을 비워줄 수 있게 되었습니다

부동산은 토지와 건물로 나눠져 있는거 아시죠?
집을 샀는데 알고 보니 집 앞에 있는 도로가 타인의 땅이라 허락이 있어야 지나갈 수 있는 도로라면 난감할 수 밖에 없습니다.  다른 사람의 땅일지라도 통행을 위해 지나갈 수 있는 권리를 지역권이라 합니다
지역권은 땅 주인이 지나가도 좋다는 동의서가 있다면 생깁니다 
지역권이 없거나 임대차 계약이 있는데 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권이 있음을 공시 하지 않아 매수자가 모른 경우 1년 내에 계약을 해제할 수 있습니다. 또는 손해배상만을 청구 할 수도 있습니다.
(민법 제575조 제1항)

경매로 집을 낙찰 받은 경우 물건에 하자가 있다면 낙찰자는 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감면을 청구할 수 있습니다
채무자에게 대금감면을 청구하려 했으나 이미 낙찰금이 채권자에게 배당이 되었다면 채권자에게 전부나 일부를 돌려 달라 청구할 수 있습니다.
채권자가 몇 명 안된다면 회수하는데 상대적으로 시간이 덜 걸리겠지만 채권자가 많은 경우 회수하는데 많은 시간과 노력이 필요하게 됩니다
그러니 배당일 전에 낙찰 받은 물건에 추가적인 하자가 있는지 확인 해야 합니다 

만약 채무자나 채권자가 권리상 흠결이 있음을 알고도 경매 신청시 고지 하지 않은 경우 낙찰자는 채무자나 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
(민번 제578조)

보증금을 돌려받는 방법에 대해 알아 보겠습니다.
보증금을 달라고 했는데 집주인이 돌려 주지 않는 경우 어떻게 하면 좋을까요?
세입자가 보증금반환청구소송의 확정판결로 경매 신청이 가능합니다

경매 신청 전에 알아야 할 사항이 있을까요?
임대차는 등기가 없어도 주택의 인도와 전입신고를 하면 다음 날부터 대항력이 생깁니다
대항력과 임대차계약서, 확정일자를 갖추면 후순위 권리자 보다 먼저 보증금을 배당 받을 수 있는 권리가 주어집니다.

보증금 받고 이사 집을 알아 보는 동안 잠시 거주해도 되나요?
세입자가 보증금을 받으려면 집을 비워 줘야 합니다
경매에서는 세입자가 보증금 배당을 받기 위해 낙찰자에계 명도확인서를 받아야 하기에 세입자가 이사일을 정하고 이사를 하는 시점에 명도확인서에 도장을 찍어 줍니다