수박 입니다. 개인, 법인, 중소기업이 보증금 권리 지키는 방법에 대해서 알아 보겠습니다

주택임대차보호법이 뭔가요?
주택임대차보호법이란 주거용 건물의 임대차에 관련된 법이라 규정하고 있습니다
상가의 경우 주택임대차보호법에 해당 되지 않는다는 점을 기억해야 합니다

다가구주택에는 상가랑 주택이 함께 있는데 주택임대차보호법 적용이 되나요?
주거부분의 임대차에 대해 주택임대차보호법을 적용 받을 수 있습니다.

그런데, 상가에 쪽방을 두고 거주하는 경우도 있잖아요
이경우 쪽방은 주택임대차보호법으로 보호 받을 수 있나요?
이런 경우 주택임대차보호법을 적용받으려면 상가부분과 쪽방부분의 크기를 비교하여 어느 쪽이 더 큰지를 비교해야 합니다. 상가가 주라면 주택임대차보호법 대상이 되기 어렵습니다

임대차는 등기를 해야 하나요?
아닙니다. 임대차는 조건만 갖추어지면 효력이 발생하는 형성권으로 등기가 필요하진 않습니다.

임대차 효력이 발생하려면 어떻게 해야 하는데요?
주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음날 부터 대항력이 생깁니다.
쉽게 설명하면 주택 현관 키나 비밀번호를 넘겨 받고 주민센터에 가서 전입신고를 하면 대항력이 생긴다는 이야기 입니다.

주택을 인도 받지 않았는데 전입신고만 하면 어떻게 하죠
그런 분들을 위장전입자라 합니다. 위장전입자는 법적으로 보호 대상이 아닙니다

하지만 위장전입 했는지 법원에서 어떻게 알죠?
법원에서 임대인과 실제 임차인에게 사실관계를 물어보고, 계약서 제시를 요구합니다
추가적으로 보증금이나 월세가 오간 통장 거래 내역 사본을 요구하기도 합니다

법인도 임대차보호법의 대상이 될 수 있나요?
주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자에게 전세임대주택을 지원하는 법인은 인도와 전입을 하면 대항력을 부여합니다.
단 이에 해당되는 법인은 대통령령으로 정하는데 해당하는 대표적 법인은 주택공사 입니다.

그럼 중소기업은 임대차보호법의 대상이 안 되나요? 회사에서 공장 기숙사용으로 계약을 하거든요
중소기업기본법 제2조에 의한 중소기업이 직원의 주거용으로 주택 임차 계약 후 직원이 인도받고 전입신고 하면 대항력이 발생합니다

기숙사용 임대차가 끝나기 전에 직원이 퇴사해서 새 직원 온경우 대항력이 유지되나요?
아닙니다. 계약기간이 종료 되기 전 새로운 직원이 온 경우 그 직원이 주택을 인도 받고 전입신고 한 다음 날 부터 대항력이 발생합니다
쉽게 설명하면 계약기간이 종료 되기 전에 임차인이 바뀌면 기존 계약은 종료 되었다 보고, 새로운 임대차 계약이 시작된다고 보면 될 듯합니다

2탄에서 임대인의 책임과 보증금의 회수에 대해 알아 보겠습니다