수박 입니다.

오늘 물건은 강동구 한강리치팰리스 아파트 입니다

시세분석 부터 해봐야겠죠

시세는 4억8천 입니다

입지분석 입니다

사진에서 보면 차들이 밖에 주차가 되어 있네요.

주차문제는 고려해야 할 듯 보이고 창문 방향이 동서향이라 방향은 좋다고 할 순 없겠네요

공원으로 이어지는 접근성은 좋아보이고요

이 아파트는 인근 지역의 대장아파트는 아니기에 다른 아파트들이 오르면 따라서 오르는 아파트라 정의할 수 있겠습니다.

어떤 분이 낙찰을 받았는데 미납을 했습니다. 왜 일까요?

주의사항에 보면 임차인이 2016년 8월달에 전입해서 선순위 임차인이라 하는데요

소유권이전일은 2016년 9월입니다.

경매로 인한 소유권이전이었다면 배당받은 임차인은 배당받고 낙찰자와 재계약 하든지 해서 후순위가 될 것입니다

그런데 이 경우는 그런 경우가 아닌가 봅니다

경매가 아닌 정상적인 소유권 이전일 경우 기존 임차인의 임대차계약을 그대로 승계하기 때문에 선순위 상태로 있는 것으로 보이네요

아마도 낙찰받고 미납했던 분은 임차인이 소유권이전일 전에 전입한 임차인 이기에 재계약으로 후순위 일것이다라고 판단해서 입찰 한 것으로 보입니다.

분석결과 입니다.

시세는 4억8천이고, 최저 입찰가 4억8천입니다.

선순위 임차인은 4억4천 배당요구 했습니다.

이번에 입찰한다면 시세가격에 사서 임차인이 전액배당 받지 못하면 미배당 잔금을 물어 줘야 하기에 손해 입니다

선순위근저당 6천5백 + 선순위 보증금 4억4천 해서 최소 5억5백이상 투자해야 하는 물건이기에 시세가 그보다 비싸다다면 수익이 남겠으나 현재 시세가 4억8천이므로 매력이 없는 물건 입니다.

본 정보는 개인 소견이며 투자 결과에 책임을 지지 않습니다

최종 투자 판단은 투자자 본인에게 있으니 신중히 검토 하시기 바랍니다